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海德(de)園不負(fu)眾望地“日光”了(le)。

這是一個位(wei)于新興豪(hao)宅片區福田安托山(shan)、每(mei)套房子售價都在八位(wei)數的樓盤，三次開盤三次售罄，曾(ceng)經吸引一位(wei)繳納了(le)477個月(yue)社(she)保/個稅的“社(she)保巨子”參與(yu)打新。

這也是一個(ge)“緋聞”最多的(de)樓盤，年初至(zhi)今(jin)多次(ci)傳出入市的(de)消息。據時(shi)代周報記(ji)者統計(ji)，今(jin)年3月以(yi)來(lai)，項(xiang)目開(kai)發(fa)商深圳市新潤園房(fang)地產開(kai)發(fa)有限公司11次(ci)發(fa)布聲明，稱項(xiang)目不存在“內部認(ren)購(gou)”和“提前選房(fang)”的(de)情況(kuang)。

時過境遷，“社保巨(ju)子”“萬(wan)人打新”都(dou)已經成(cheng)為過去式(shi)，“日光盤(pan)”屈(qu)指可數，開(kai)盤(pan)去化1成(cheng)、2成(cheng)、3成(cheng)才是常態。

因(yin)此，海德園此次開盤，被(bei)很多從業者寄予厚望，視為(wei)提(ti)振深圳樓市信心(xin)的關鍵一(yi)戰。

6月12日(ri)，海德(de)園(yuan)(yuan)正式開盤，經歷9小時的漫長(chang)選(xuan)房(fang)(fang)，237套房(fang)(fang)源(yuan)最(zui)終售(shou)罄(qing)(qing)，平均每兩分鐘就售(shou)出(chu)一套千萬豪宅，第三次達成“日(ri)光”成就。選(xuan)房(fang)(fang)結(jie)束后，顯示房(fang)(fang)源(yuan)售(shou)罄(qing)(qing)的海德(de)園(yuan)(yuan)大紅色選(xuan)房(fang)(fang)系統頁(ye)面，被(bei)從業者廣(guang)泛轉發(fa)，以示慶賀。

不(bu)過，多名業內(nei)人士(shi)認(ren)為，海德園(yuan)的售(shou)罄(qing)只是個案，象(xiang)征(zheng)意義大(da)于實際(ji)意義，絕(jue)大(da)多數(shu)樓盤(pan)仍未擺脫去(qu)化僵局。

根據深(shen)圳(zhen)中原(yuan)研究中心統計數據，截至今年5月底，深(shen)圳(zhen)新(xin)建商品住(zhu)宅(zhai)存量(liang)約402.5萬平(ping)方米(mi)。在(zai)沒有(you)新(xin)增供應(ying)的前(qian)提(ti)下(xia)，這些存貨要賣(mai)13.72個月才能消化(hua)完畢(bi)。

售罄但熱度降(jiang)低

海德園(yuan)此(ci)次入(ru)市，承載(zai)了許多期待(dai)。

今年以來，深(shen)(shen)圳房(fang)地產市場整體表現(xian)平淡。深(shen)(shen)圳中原研究中心統計數(shu)據顯示，5月深(shen)(shen)圳新建商品(pin)房(fang)網(wang)簽(qian)3389套，環比(bi)下降18.6%，其(qi)中新建商品(pin)住宅(zhai)網(wang)簽(qian)2787套，環比(bi)下降20.5%。

在(zai)售(shou)新盤普遍(bian)打折(zhe)促銷，過(guo)去交易活躍(yue)的區域(yu)也(ye)放低身段以價(jia)換(huan)量(liang)——福田一(yi)個單(dan)價(jia)超過(guo)10萬元/平方米的新盤給(gei)到購房者88折(zhe)優惠(hui)。

市(shi)場(chang)低迷，曾經兩(liang)次開盤兩(liang)次“日(ri)光”的海德(de)園因(yin)而被視為檢驗深圳(zhen)樓(lou)市(shi)成色的試金石。

6月1日，海德園最后(hou)一批房源獲批入市(shi)，備案均價約(yue)12.6萬元/平方米，總貨值約(yue)30.77億元。

該項目推(tui)出237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米(mi)，起步總價(jia)約1049萬元，最(zui)(zui)高總價(jia)超過2000萬元。假如按照最(zui)(zui)低首付比例3成(cheng)計算，海德園(yuan)總價(jia)最(zui)(zui)低的房源月(yue)供約3.6萬元，月(yue)流水(shui)高達7.2萬元。

海德(de)園于6月3日啟動認(ren)籌。在3天的(de)登(deng)記期(qi)內，該項目吸引大批(pi)購房者認(ren)籌，由于可(ke)售房源(yuan)與登(deng)記人數之比超過1：3，最終觸發積分制，成為今(jin)年深圳首個(ge)以積分高低決定能否入圍的(de)樓盤。

根據(ju)開發(fa)商披露數據(ju)，海德園的(de)入(ru)圍最(zui)低積分(fen)(fen)為52.5分(fen)(fen)，最(zui)終入(ru)圍并(bing)完成意向保證金(jin)凍結的(de)購房者總(zong)數為664批，中簽率約35.69%。

海(hai)德園的意向保證金(jin)為(wei)200萬元，凍(dong)資總額13.28億元。這是(shi)近期入(ru)市的豪宅盤中(zhong)，凍(dong)資金(jin)額最高的樓盤。

可(ke)供對比(bi)的是，在今(jin)年5月(yue)入市的3個單價超過10萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)的樓(lou)盤中，蛇口的四海臻邸(di)和(he)福田(tian)(tian)的灣尚駿璽家園要(yao)求(qiu)凍資100萬(wan)元(yuan)，福田(tian)(tian)另一新盤新天石(shi)廈銘(ming)苑僅要(yao)求(qiu)凍資10萬(wan)元(yuan)。

6月12日9時，海德園正式開(kai)始選房(fang)，每批購(gou)房(fang)者(zhe)選房(fang)時長(chang)60秒。據(ju)時代周報記者(zhe)了解，總價在1700萬(wan)元以上的大戶型(xing)率先售罄。截至開(kai)盤當天(tian)18時許，海德園全部(bu)房(fang)源(yuan)售罄，平均每兩分鐘就售出(chu)一套(tao)千萬(wan)豪宅(zhai)。

海德園如(ru)市場預期實現(xian)“日光”，但(dan)熱度(du)已悄(qiao)然(ran)降低(di)。

從積(ji)分(fen)(fen)來(lai)看，海德園(yuan)三次(ci)(ci)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)的最低(di)入圍積(ji)分(fen)(fen)分(fen)(fen)別是62.2分(fen)(fen)、53.5分(fen)(fen)、52.5分(fen)(fen)，入圍門檻逐次(ci)(ci)下(xia)降(jiang)。從選(xuan)房結果來(lai)看，海德園(yuan)這次(ci)(ci)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)耗時(shi)(shi)9小(xiao)(xiao)時(shi)(shi)，選(xuan)至566號宣告售(shou)罄，棄選(xuan)率58%；而上一(yi)次(ci)(ci)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)用時(shi)(shi)6小(xiao)(xiao)時(shi)(shi)售(shou)罄，棄選(xuan)率約32%。

價格倒掛

海(hai)德(de)園多次熱銷，除了地段核心(xin)、學區(qu)優(you)質等因素加持，更與價格倒(dao)掛(gua)強相關。

海德園位(wei)于(yu)福(fu)(fu)田區(qu)安(an)托(tuo)山片(pian)區(qu)。該片(pian)區(qu)配套(tao)較為齊全，毗鄰(lin)2、7號線(xian)安(an)托(tuo)山站(zhan)、安(an)托(tuo)山自然藝術公園、香蜜公園等市政(zheng)配套(tao)，且位(wei)于(yu)福(fu)(fu)田區(qu)紅嶺實驗小學(xue)、深(shen)圳(zhen)高級中學(xue)（集團）南校區(qu)的(de)學(xue)區(qu)范圍內(nei)，深(shen)圳(zhen)高級中學(xue)為深(shen)圳(zhen)四大頂級名校之一(yi)。

更(geng)為重要的原因是，由于限價(jia)政(zheng)策的存在，海(hai)德(de)園(yuan)與周邊二手房(fang)存在一定(ding)的價(jia)格倒掛空間。

一(yi)名熟悉安托(tuo)(tuo)山片區的(de)(de)經紀人告(gao)訴時代周報記者(zhe)，與海德園僅隔一(yi)條路的(de)(de)次新盤萬(wan)科·瑧(jin)山府參(can)考價約(yue)13.1萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米，最(zui)新掛(gua)牌價在(zai)20萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米上下，“今年4月下旬成交了一(yi)套約(yue)240平(ping)(ping)方米4房，總價4688萬(wan)元(yuan)，單(dan)價19.53萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米，還是(shi)低樓層的(de)(de)。”此外(wai)，安托(tuo)(tuo)山片區樓齡近10年的(de)(de)錦廬花園，二手房掛(gua)牌價也(ye)超(chao)過(guo)15萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米。

保守估計(ji)，未來售(shou)價(jia)如按(an)15萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米計(ji)算，海德園此次銷售(shou)的最(zui)小戶型約86平(ping)方(fang)米，價(jia)差約206萬(wan)元(yuan)，最(zui)大戶型約161平(ping)方(fang)米，價(jia)差約386萬(wan)元(yuan)。

“價(jia)格倒掛和學區都是(shi)確定的，這(zhe)兩個因素支(zhi)撐下來(lai)，海德園在很多人眼里還是(shi)挺有價(jia)值的。”美聯物(wu)業全國研(yan)究中(zhong)心總監何倩茹向時代(dai)周報記者表示。

何倩茹(ru)同時(shi)認為，海德園的熱銷只是個案，不能代表真實的市場。

據深圳中原研(yan)究中心統(tong)計，今(jin)年5月，深圳新建(jian)商品(pin)房網簽(qian)3389套，環比下降18.6%，其中新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅網簽(qian)2787套，環比下降20.5%。“受制于(yu)需求端依然相對低(di)迷(mi)，全月入(ru)市(shi)項目(mu)開盤去化率整體(ti)依然較(jiao)低(di)。”

據時代(dai)周報記者了解，深圳有項(xiang)目(mu)推(tui)售(shou)房源套數是認籌人數的(de)10倍，甚至有項(xiang)目(mu)推(tui)出首付(fu)0.9成的(de)擦邊操作(zuo)。

截至5月底，深圳新建商品住(zhu)宅(zhai)存量為(wei)(wei)402.5萬(wan)平(ping)方(fang)米，連續(xu)兩個(ge)月突破400萬(wan)平(ping)方(fang)米。按(an)照過去一年平(ping)均(jun)成交(jiao)量計算，深圳存量新建商品住(zhu)宅(zhai)去化時間約為(wei)(wei)13.72個(ge)月。

何倩茹說：“這幾年深圳購房者也學(xue)會了不急(ji)。”