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近日，中國銀保(bao)監(jian)會辦(ban)公(gong)(gong)廳(ting)、住房和(he)城鄉建設(she)部辦(ban)公(gong)(gong)廳(ting)、人民銀行辦(ban)公(gong)(gong)廳(ting)聯合(he)印發了《關于商業銀行出具保(bao)函置換(huan)預售監(jian)管資(zi)金有關工(gong)作的通知》（以下簡稱《通知》），旨在(zai)支(zhi)持優質(zhi)房地(di)產(chan)企(qi)業合(he)理使用(yong)預售監(jian)管資(zi)金，防范(fan)化解房地(di)產(chan)企(qi)業流動(dong)性(xing)風(feng)險，促進房地(di)產(chan)市場平穩健康發展(zhan)。

《通知(zhi)》要(yao)求，保(bao)(bao)(bao)函(han)僅可用于(yu)置換依法(fa)合(he)規設(she)(she)立的(de)預售資(zi)(zi)(zi)金(jin)監(jian)管賬(zhang)戶(hu)的(de)監(jian)管額(e)度內(nei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)。置換金(jin)額(e)不得(de)超過監(jian)管賬(zhang)戶(hu)中確(que)保(bao)(bao)(bao)項目竣工(gong)交付(fu)(fu)所(suo)需的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)額(e)度的(de)30%，置換后的(de)監(jian)管資(zi)(zi)(zi)金(jin)不得(de)低于(yu)監(jian)管賬(zhang)戶(hu)中確(que)保(bao)(bao)(bao)項目竣工(gong)交付(fu)(fu)所(suo)需的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)額(e)度的(de)70%。監(jian)管額(e)度內(nei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)撥付(fu)(fu)使用時(shi)，保(bao)(bao)(bao)函(han)金(jin)額(e)相應下調(diao)，確(que)保(bao)(bao)(bao)監(jian)管賬(zhang)戶(hu)內(nei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)始終不低于(yu)項目竣工(gong)交付(fu)(fu)所(suo)需的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)額(e)度的(de)70%。如房地產企業未向(xiang)監(jian)管賬(zhang)戶(hu)內(nei)補足差(cha)額(e)資(zi)(zi)(zi)金(jin)，保(bao)(bao)(bao)函(han)金(jin)額(e)不得(de)調(diao)整。此外，要(yao)求商業銀行合(he)理確(que)定保(bao)(bao)(bao)函(han)期限，確(que)保(bao)(bao)(bao)與項目建設(she)(she)周(zhou)期相匹(pi)配(pei)。

原文如下：

各(ge)(ge)(ge)銀(yin)保監(jian)局，各(ge)(ge)(ge)省、自治區、直轄市(shi)及新疆生(sheng)產建設兵團住房(fang)和(he)城鄉建設廳(ting)（委、管(guan)委、局），中(zhong)國人(ren)民(min)銀(yin)行(xing)(xing)上海總部，各(ge)(ge)(ge)分行(xing)(xing)、營業管(guan)理部，各(ge)(ge)(ge)省會（首府(fu)）城市(shi)中(zhong)心支(zhi)行(xing)(xing)，各(ge)(ge)(ge)副省級(ji)城市(shi)中(zhong)心支(zhi)行(xing)(xing)，各(ge)(ge)(ge)大型(xing)銀(yin)行(xing)(xing)、股份制銀(yin)行(xing)(xing)、外資銀(yin)行(xing)(xing)：

為(wei)明確(que)商(shang)業銀(yin)行(xing)出具保(bao)函置換預(yu)售監(jian)管(guan)資(zi)金相(xiang)關要求，支持優質房地產企業合(he)理(li)使用預(yu)售監(jian)管(guan)資(zi)金，防范化(hua)解(jie)房地產企業流動性風險(xian)，促進房地產市場(chang)平穩健(jian)康發展(zhan)，現將有(you)關事項通知如下：

一(yi)、允許(xu)商業(ye)銀行(xing)按市(shi)場化(hua)(hua)、法治化(hua)(hua)原則，在充分評估(gu)房(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)信(xin)用風險、財(cai)務狀況、聲(sheng)譽(yu)風險等(deng)的基礎上進行(xing)自主決策，與優質房(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)開(kai)展(zhan)保函置換(huan)預售監管資金業(ye)務。

二、保(bao)(bao)函(han)僅可用于(yu)置換依法(fa)合規(gui)設立的(de)(de)(de)(de)預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶的(de)(de)(de)(de)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)額(e)度(du)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)。房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)要按照(zhao)《關于(yu)規(gui)范(fan)商(shang)品房預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)意見》（建房〔2022〕16號）規(gui)定(ding)開設預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶，購房人繳(jiao)納(na)的(de)(de)(de)(de)定(ding)金(jin)(jin)(jin)和首付(fu)(fu)(fu)款、商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀行發放的(de)(de)(de)(de)按揭貸(dai)款以(yi)及其他形(xing)式的(de)(de)(de)(de)購房款等商(shang)品房預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，應當(dang)全部直(zhi)接存入(ru)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶。監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶內(nei)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)達到住房和城鄉建設部門規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)(de)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)額(e)度(du)后，房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)可向商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀行申請出(chu)具保(bao)(bao)函(han)置換監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)額(e)度(du)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，保(bao)(bao)函(han)置換金(jin)(jin)(jin)額(e)不(bu)得(de)超過監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶中確保(bao)(bao)項目(mu)竣工交(jiao)付(fu)(fu)(fu)所需(xu)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)30%，置換后的(de)(de)(de)(de)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)不(bu)得(de)低(di)于(yu)監(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶中確保(bao)(bao)項目(mu)竣工交(jiao)付(fu)(fu)(fu)所需(xu)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)額(e)度(du)的(de)(de)(de)(de)70%。

三、監管(guan)額(e)度內資(zi)(zi)金撥(bo)付使用時(shi)，預售(shou)資(zi)(zi)金監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)開(kai)立行（以下簡(jian)稱監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)行）應(ying)在3個工作日內將相關信息通知出具保(bao)函(han)的(de)銀(yin)行，出函(han)銀(yin)行要(yao)督促(cu)房(fang)地(di)產企業(ye)向監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)內補足差額(e)資(zi)(zi)金（撥(bo)付資(zi)(zi)金×保(bao)函(han)置換預售(shou)監管(guan)資(zi)(zi)金的(de)比例），保(bao)函(han)金額(e)相應(ying)下調，確保(bao)監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)內資(zi)(zi)金始(shi)終(zhong)不(bu)低(di)于項目竣工交付所(suo)需的(de)資(zi)(zi)金額(e)度的(de)70%。如(ru)房(fang)地(di)產企業(ye)未向監管(guan)賬戶(hu)(hu)(hu)內補足差額(e)資(zi)(zi)金，保(bao)函(han)金額(e)不(bu)得調整。

四、商業銀行要合理確定保函期(qi)限(xian)，確保與項(xiang)目建設(she)周(zhou)期(qi)相匹配。項(xiang)目竣(jun)工(gong)交(jiao)付或商品房(fang)項(xiang)目完成房(fang)屋所有權首(shou)次登(deng)記預售資金(jin)協議解除(chu)后，保函相應失效。

五(wu)、監管評級(ji)(ji)4級(ji)(ji)及以下或資(zi)(zi)產(chan)規模低于(yu)5000億(yi)元(yuan)的(de)商業(ye)(ye)銀行(xing)不(bu)得開展(zhan)保函置(zhi)(zhi)換(huan)預售監管資(zi)(zi)金業(ye)(ye)務。商業(ye)(ye)銀行(xing)不(bu)得向作為本(ben)銀行(xing)主要股(gu)(gu)東、控股(gu)(gu)股(gu)(gu)東或關聯方(fang)的(de)房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)出具保函置(zhi)(zhi)換(huan)預售監管資(zi)(zi)金。企(qi)業(ye)(ye)集團財務公司等非銀行(xing)金融(rong)機(ji)構不(bu)得出具保函置(zhi)(zhi)換(huan)預售監管資(zi)(zi)金。

六、商業銀行在(zai)出(chu)具保(bao)函(han)(han)(han)置換預售監(jian)管資金時，要參照開發(fa)貸款授(shou)(shou)信標(biao)準，充(chong)分評估(gu)房(fang)地(di)產企(qi)業信用風(feng)險、財務狀況、聲譽(yu)風(feng)險、項目(mu)銷(xiao)售前(qian)景和剩余貨值等(deng)，與經營穩健、財務狀況良好(hao)的優(you)質房(fang)地(di)產企(qi)業開展保(bao)函(han)(han)(han)置換預售監(jian)管資金業務。對(dui)(dui)債(zhai)(zhai)權債(zhai)(zhai)務關(guan)系復雜(za)、涉案涉訴糾紛較多(duo)、對(dui)(dui)外擔保(bao)額(e)度(du)(du)過大、施工進度(du)(du)明顯低于(yu)預期的項目(mu)，應審慎出(chu)具保(bao)函(han)(han)(han)。對(dui)(dui)于(yu)項目(mu)主體(ti)與總承包(bao)方存(cun)在(zai)關(guan)聯關(guan)系的，要充(chong)分評估(gu)項目(mu)風(feng)險。保(bao)函(han)(han)(han)額(e)度(du)(du)全額(e)計入(ru)對(dui)(dui)房(fang)地(di)產企(qi)業及其所屬集(ji)團的統一授(shou)(shou)信額(e)度(du)(du)。

七(qi)、商(shang)業(ye)銀行要通過保證金、房地產企業(ye)反(fan)擔保以及其他增信措施，防范保函業(ye)務風(feng)險，按(an)要求計提(ti)風(feng)險資(zi)本(ben)，提(ti)取風(feng)險準(zhun)備(bei)。

八、房(fang)(fang)(fang)地產企(qi)業提(ti)供商業銀行(xing)出具的(de)(de)保函，向(xiang)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)城(cheng)鄉建設(she)部(bu)(bu)門(men)請求釋放預(yu)售資金監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)相應額(e)(e)度資金的(de)(de)，監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)行(xing)應配合住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)城(cheng)鄉建設(she)部(bu)(bu)門(men)做(zuo)好必要(yao)的(de)(de)審核工作(zuo)。住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)城(cheng)鄉建設(she)部(bu)(bu)門(men)研究同意后向(xiang)監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)行(xing)發出撥(bo)付指令(ling)。監管賬(zhang)(zhang)戶(hu)行(xing)根據住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)城(cheng)鄉建設(she)部(bu)(bu)門(men)撥(bo)付指令(ling)做(zuo)好資金撥(bo)付，并(bing)等額(e)(e)減少賬(zhang)(zhang)戶(hu)管理額(e)(e)度。

九(jiu)、在保(bao)函(han)有效期內，如(ru)監管賬戶內剩余資金(jin)不足以支付(fu)項目工程(cheng)款，出(chu)函(han)銀行應立(li)即(ji)履(lv)約墊(dian)付(fu)，在保(bao)函(han)額度(du)內支付(fu)扣(kou)除賬戶內剩余資金(jin)后(hou)的(de)差額部分(fen)。一旦出(chu)現(xian)墊(dian)付(fu)，出(chu)函(han)銀行要及時向房地產(chan)企業采(cai)取追(zhui)索(suo)措施，保(bao)全債權安全。墊(dian)付(fu)資金(jin)應足額計提撥備(bei)、真實分(fen)類，不得隱藏風險。

十、各地不得(de)強(qiang)制商(shang)業(ye)(ye)銀行出(chu)具保函(han)，不得(de)將出(chu)具保函(han)與當地預售資金(jin)監(jian)管(guan)資格(ge)掛鉤。住房和(he)城(cheng)鄉建設部門、金(jin)融管(guan)理部門應為商(shang)業(ye)(ye)銀行開展保函(han)置(zhi)換預售監(jian)管(guan)資金(jin)業(ye)(ye)務提供必要支持(chi)。

十一、房地(di)產企業要按規定使用(yong)保函(han)置(zhi)換的預售監管(guan)資金(jin)，優先(xian)用(yong)于(yu)項目工程建(jian)設(she)、償還項目到期債務等(deng)，不得用(yong)于(yu)購置(zhi)土(tu)地(di)、新(xin)增(zeng)其他投(tou)資、償還股東借款(kuan)等(deng)。房地(di)產企業要按約定承擔監管(guan)賬戶內的資金(jin)補足義務，確(que)保項目建(jian)設(she)資金(jin)充足。

十二、各地(di)(di)要加(jia)強房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)管理，對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)違(wei)規使用資金(jin)的行(xing)(xing)(xing)為(wei)(wei)進(jin)行(xing)(xing)(xing)嚴(yan)肅查(cha)處(chu)(chu)。監管賬(zhang)戶行(xing)(xing)(xing)、出函銀行(xing)(xing)(xing)發現房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)違(wei)規使用資金(jin)，或在預售資金(jin)撥(bo)付(fu)后未及時補足差(cha)額資金(jin)，應及時報告有關(guan)部門(men)。住(zhu)房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設部門(men)、金(jin)融管理部門(men)可采取聯合約談、行(xing)(xing)(xing)政處(chu)(chu)罰等措(cuo)施，督促房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)糾(jiu)正違(wei)規行(xing)(xing)(xing)為(wei)(wei)。

中(zhong)國銀保監會辦公(gong)廳

住房和城鄉(xiang)建設部辦公廳

中(zhong)國人(ren)民銀行辦(ban)公廳

2022年11月12日