2018高清国产一区二区三区-国产黄色视频免费在线观看-欧美激情欧美精品一区二区-免费国产一级片内射老妇

實話實說，令眾多投(tou)資人(ren)萬(wan)萬(wan)沒(mei)有想到的是(shi)，這(zhe)次率先運用(yong)再融(rong)資開(kai)放窗口的，竟然是(shi)濃眉大眼的萬(wan)科（SZ：000002）。

2月12日，萬科公(gong)告，擬非公(gong)開發行(xing)(xing)A股(gu)股(gu)*募資不超過150億元，扣除發行(xing)(xing)費用后的募集資金凈(jing)額(e)，將(jiang)用于中山金域國際、廣(guang)州金茂萬科魅力之(zhi)城等項目(mu)。

公告一出(chu)，投(tou)資人(ren)的驚詫之情(qing)溢于言表：要知道(dao)，此刻(ke)的萬科業已破(po)凈多(duo)時(shi)，在授信大幅寬松的前提下，很多(duo)投(tou)資人(ren)早就打了萬科從0.85PB到1PB的估值修復算盤。

實際(ji)上，自去年11月以(yi)來，地產流動性改(gai)善早已是眾多(duo)投資(zi)人的默認前提(ti)，而萬科債券發行在市場(chang)上向來暢通無阻(zu)，票面利率之低證明了萬科的資(zi)金管理(li)能力。

顯(xian)然(ran)，萬(wan)科從(cong)市場身上低位融資的(de)動作，自然(ran)被解讀(du)為(wei)“惡意薅羊毛“。

不過，細心的投資人不難發(fa)現(xian)，就在幾天前，萬科(ke)發(fa)布了2023年(nian)1月(yue)份的新增(zeng)項目公告。與(yu)之前2年(nian)積極拿地的那個(ge)萬科(ke)不同，萬科(ke)2023年(nian)整個(ge)1月(yue)沒有出手(shou)拿地，一月(yue)支付(fu)的拿地金額整體為0。

錦緞研(yan)究院統計

一(yi)面(mian)是大(da)舉股權融*，補充資本金；另一(yi)面(mian)是全(quan)(quan)力去(qu)化(hua)，不再(zai)新(xin)增(zeng)項目(mu)。兩個(ge)動(dong)作(zuo)結合在一(yi)起(qi)解讀，一(yi)個(ge)全(quan)(quan)力去(qu)杠桿，全(quan)(quan)面(mian)縮表的萬科正在漸漸浮出水面(mian)。

萬(wan)科并(bing)不(bu)獨行。同樣被譽為股(gu)東回報典(dian)范的港(gang)股(gu)領展房產基金（00823），也在(zai)2月10日(ri)公布(bu)了上市以來(lai)首次供股(gu)集資。籌集約188億港(gang)元（扣除(chu)開支前）。

萬(wan)科vs.領展，作為內房(fang)股(gu)和港房(fang)股(gu)中“穩(wen)健”經營的典型代表，這場略(lve)顯意外的（對投資(zi)者不(bu)甚友(you)好）的定增計劃（萬(wan)科150億人民幣vs.領展180億港幣），宣(xuan)告了(le)中國地產的縮(suo)表壓力(li)正在走入下半場。

01

授信狂歡背后的縮表黑洞

萬(wan)科的行為范式只是當(dang)下房企縮表困局的一(yi)個(ge)標準樣本。

由于眾(zhong)所周知的(de)原因，在(zai)剛(gang)剛(gang)過去(qu)的(de)2022年，僅(jin)根據媒(mei)體報道，就有超(chao)過50家(jia)大中型(xing)房企的(de)債務、商票、債券相繼(ji)出現了(le)問題。

到年末，監(jian)管部門出臺融(rong)(rong)資方案(an)，救市(shi)就(jiu)此(ci)展開。在最新(xin)的(de)融(rong)(rong)資方案(an)中，銀行被要求為房(fang)企提供萬億元規模的(de)意向(xiang)性(xing)融(rong)(rong)資，并恢復中斷多年的(de)上(shang)市(shi)房(fang)企和涉房(fang)上(shang)市(shi)公司再(zai)融(rong)(rong)資。

事(shi)后證明(ming)之前的(de)(de)地產(chan)債(zhai)流動性風險(xian)被過(guo)度(du)定價了(le)。政策出臺后，地產(chan)債(zhai)大幅反(fan)彈(dan)，一度(du)押注地產(chan)債(zhai)反(fan)彈(dan)的(de)(de)聰明(ming)投(tou)資者瞬間賺(zhuan)的(de)(de)盆(pen)滿缽滿；有43只債(zhai)券的(de)(de)漲幅超過(guo)100%，其中4只債(zhai)券的(de)(de)反(fan)彈(dan)幅度(du)甚至超過(guo)200%。

流動性(xing)緩(huan)解政策(ce)的出臺幾乎是個必然(ran)的結果；即(ji)使是與流動性(xing)紓困(kun)相關性(xing)不大的A股市場，也做出了十分積極的反(fan)應，萬科A從低點漲幅接近(jin)50%。

不過，排除情緒發泄之后強(qiang)預期，我們(men)還(huan)是(shi)要面對地(di)(di)(di)產(chan)業真正的真正的弱現實(shi)：給地(di)(di)(di)產(chan)授信(xin)不等于給地(di)(di)(di)產(chan)放水。銀行原則上給地(di)(di)(di)產(chan)公司(si)授信(xin)，正如你老(lao)婆(po)原則上同(tong)意你去打麻將，但是(shi)兜里不讓(rang)帶錢。

更何況，細心(xin)研究不難發(fa)現，當(dang)下的(de)(de)授信(xin)政策仍然是向基本面堅(jian)挺的(de)(de)國企和龍頭傾斜，真正(zheng)已經ICU的(de)(de)占地產(chan)開發(fa)大頭的(de)(de)民(min)營房企情況仍然在(zai)繼續。

02

2023只(zhi)是艱難的開(kai)始(shi)

與2022年相比，2023年對房(fang)企來說仍然是十分艱難的一年。

首(shou)先(xian)，在地產景(jing)氣(qi)周(zhou)(zhou)期(qi)持續多年之(zhi)(zhi)后，購買力消耗(hao)殆盡之(zhi)(zhi)后，行業(ye)自(zi)然下行是(shi)理所應當的(de)，量價齊縮之(zhi)(zhi)下，部(bu)分地產公司景(jing)氣(qi)周(zhou)(zhou)期(qi)犯(fan)下的(de)頭腦發熱政策正面(mian)臨(lin)清算(suan)時刻：

萬科，和(he)眾(zhong)多(duo)其他地產公司一樣，在去化順利的(de)(de)(de)(de)高能(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)土儲無利可圖，在去化十分(fen)艱難的(de)(de)(de)(de)低能(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)，賬面的(de)(de)(de)(de)高利潤(run)無法變(bian)成現實，更多(duo)都在慢慢變(bian)成事實上(shang)的(de)(de)(de)(de)虧損。坊間戲(xi)謔，低利潤(run)項(xiang)目(mu)(mu)只是沒賺什么(me)錢，高利潤(run)項(xiang)目(mu)(mu)才是真正的(de)(de)(de)(de)風險，會直接要了你的(de)(de)(de)(de)命。

2020年，萬科(ke)在廊坊(fang)固(gu)安接近20億(yi)的(de)(de)大(da)筆減(jian)記，只(zhi)能說是一個預(yu)表(biao)(biao)。2022年的(de)(de)萬科(ke)年底項目(mu)受益(yi)大(da)變臉，不難想象也只(zhi)是個開始(shi)。項目(mu)的(de)(de)虧(kui)損逐漸傳導到資產(chan)(chan)負(fu)(fu)債表(biao)(biao)，經過多年高(gao)速沖(chong)鋒(feng)推規模的(de)(de)萬科(ke)，現在資產(chan)(chan)負(fu)(fu)債表(biao)(biao)的(de)(de)實際(ji)表(biao)(biao)現與(yu)多年前(qian)那個優等(deng)生已(yi)經不能同(tong)日而語。

其次，在大(da)量(liang)項目(mu)面(mian)臨(lin)交(jiao)樓(lou)出險(xian)的(de)問題時(shi)，來(lai)自監(jian)管(guan)(guan)層面(mian)的(de)資(zi)(zi)金(jin)控制(zhi)和維(wei)穩主線的(de)保交(jiao)樓(lou)政策(ce)。讓包(bao)括萬科在內的(de)大(da)量(liang)地產公(gong)司開始失去了對賬面(mian)資(zi)(zi)金(jin)的(de)管(guan)(guan)理能力。

看上去資金充沛(pei)的很多(duo)地產公司，可能在一(yi)瞬間整個(ge)公司突(tu)然停止工作(zuo)，陷(xian)入心跳暫停的狀態。

很多(duo)人(ren)不能理解(jie)，在(zai)土拍市(shi)場冷清，低價優(you)質土地不斷推出的現在(zai)，為什么萬科仍(reng)然不愿(yuan)拿地，原因(yin)同樣在(zai)于(yu)此：

舉例(li)來說(shuo)，在2022年，萬(wan)科表(biao)內利息(xi)費用就高(gao)達150億(yi)，更不用說(shuo)表(biao)外那些(xie)還(huan)沒有結算(suan)的項目產生的利息(xi)。

對萬科(ke)來說，不拿地，用回款還貸款，本(ben)身就是一種最好(hao)(hao)的(de)理財。而在股*市(shi)場中拿到長期低成(cheng)本(ben)資(zi)金，用于(yu)替換動輒(zhe)6-7%的(de)貸款和債券，當然是更好(hao)(hao)的(de)投資(zi)。

與(yu)投資者對(dui)萬科逆周期擴(kuo)張(zhang)的(de)不(bu)切實(shi)際幻(huan)想相比，萬科的(de)縮表(biao)行動是實(shi)實(shi)在在的(de)：下行周期不(bu)拿地，不(bu)擴(kuo)張(zhang)，融(rong)資保平(ping)安，交(jiao)付回款全(quan)部(bu)用來還款，最終(zhong)平(ping)穩度過現金(jin)流(liu)(liu)持續流(liu)(liu)出的(de)這(zhe)個階段。

就(jiu)(jiu)在去(qu)年(nian)11月，再(zai)融資政(zheng)策出臺之(zhi)后，有(you)識之(zhi)士就(jiu)(jiu)指出，接下來的地產上(shang)市公司的天量增發，會讓股東目瞪口呆。

萬(wan)科眼下的表(biao)(biao)現，并不讓人意外。事(shi)實上，萬(wan)科第(di)二(er)天股價的表(biao)(biao)現，也證明(ming)了(le)市場早已將(jiang)這次增發的風(feng)險給與了(le)定價。

03

投資(zi)地產應(ying)有的展望

此刻的(de)萬(wan)科的(de)定(ding)增不拿地(di)行動就是對保交樓問題(ti)無聲的(de)回答(da)。

我們可(ke)以繼續往(wang)下(xia)推演：

很多(duo)人在盼望著(zhu)保交樓政(zheng)策的(de)調(diao)整。經(jing)歷過去三年宏觀變化，對(dui)一般投資者而言不(bu)難(nan)推算(suan)，保交樓的(de)政(zheng)策不(bu)會發(fa)生改變。

保交(jiao)(jiao)樓意味著購房人(ren)利益不受損害，這(zhe)一行動(dong)并(bing)無問(wen)題，但如果(guo)沒有足夠的資(zi)金注(zhu)入，只(zhi)靠表態和漢化(hua)，很顯然各(ge)方(fang)都會各(ge)顯神通來拖延保交(jiao)(jiao)樓應有的清算(suan)。

無論是(shi)施(shi)工企業，還是(shi)金融機(ji)構，配合(he)交樓不能只是(shi)憑(ping)借一句空話，更重要的是(shi)需要實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)的資(zi)本注(zhu)入。犧牲其他參與(yu)者的利益，保證(zheng)眼(yan)前(qian)一時穩定，最終很可(ke)能失去的是(shi)眼(yan)前(qian)和未來。

很多投(tou)資(zi)人(ren)甚至期待全盤國(guo)有化。地產企業目前的(de)問(wen)(wen)題，與所(suo)有權毫無(wu)關系(xi)，大量樓(lou)盤的(de)爛尾風險，是一個短(duan)期內外(wai)人(ren)無(wu)法接手運作的(de)問(wen)(wen)題。作為信用較為充足的(de)萬(wan)科也(ye)在(zai)產生資(zi)金(jin)短(duan)缺本身(shen)，就是對(dui)這個問(wen)(wen)題最好的(de)回答。

對地產企業來(lai)說，資金短缺問(wen)題之外，更(geng)多的是信用和經營也在漸漸停(ting)滯的問(wen)題。一個爛(lan)尾項目(mu)常(chang)常(chang)需要5-10年才能修(xiu)復，而以當前情(qing)況看，所有項目(mu)同時爛(lan)尾的情(qing)況，整(zheng)個社會(hui)更(geng)是難以承(cheng)擔(dan)。

包括萬科在內得諸多(duo)頭部房(fang)企(qi)(qi)都(dou)在積極裁員(yuan)，而已經癱瘓的(de)大型民(min)營(ying)房(fang)企(qi)(qi)更是人員(yuan)已經瀕臨(lin)解(jie)散(san)(san)。假如(ru)了(le)解(jie)情況的(de)運營(ying)人員(yuan)進一(yi)步解(jie)散(san)(san)，這些(xie)爛尾(wei)項目的(de)解(jie)決則更加遙(yao)遙(yao)無期。

從長期(qi)看，這個修復周期(qi)跨(kua)度會遠超所有投資人的預期(qi)；從短期(qi)看，流(liu)動性雖然(ran)暫(zan)時(shi)充裕，但在無外力(li)干涉情況(kuang)下(xia)，像(xiang)萬科(ke)一樣的房企縮(suo)表黑洞還(huan)會越(yue)來越(yue)大(da)，吸收整個市場上更多(duo)人的流(liu)動性。

不過(guo)，對萬科的(de)投資人來說，周期性反彈的(de)機會總會出現，但(dan)風險需(xu)要(yao)充(chong)分(fen)辨識(shi)，一(yi)艘漸漸躺平的(de)巨輪(lun)，終還是有(you)一(yi)定的(de)揀(jian)金鐲(zhuo)子的(de)機會。

萬科(ke)縮表這整件事，其實(shi)最值得感慨(kai)的(de)(de)，其實(shi)是像萬科(ke)一(yi)樣，被時代造就的(de)(de)一(yi)批優(you)質企業(ye)的(de)(de)逐(zhu)漸沒落(luo)：以萬科(ke)當(dang)(dang)前的(de)(de)縮表速度(du)，很快我們就將看不出，過(guo)(guo)去30年它甚至曾經有過(guo)(guo)那(nei)樣的(de)(de)輝煌，這一(yi)點(dian)正如當(dang)(dang)下(xia)的(de)(de)一(yi)切：好(hao)公司也敵不過(guo)(guo)時與勢，更抵不過(guo)(guo)坐等錯過(guo)(guo)的(de)(de)那(nei)些時機。

對萬科乃至所有房企的投資人來說，也許這(zhe)才是長情期(qi)待之后，最(zui)無奈的落幕。