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2021年，潘石(shi)屹把SOHO中(zhong)國賣給了(le)黑石(shi)集團，而原本(ben)被(bei)其稱為“永遠不能銷(xiao)售(shou)的兩個項目”—外灘SOHO和(he)望京SOHO，一并被(bei)黑石(shi)集團收(shou)入囊(nang)中(zhong)。當時，SOHO中(zhong)國的收(shou)購(gou)價(jia)格為每(mei)股5港元，總額236.58億港元（約30.48億美元），較一年之(zhi)前的價(jia)格，相當于打了(le)8.3折(zhe)。

低價出(chu)售，SOHO中(zhong)國在地(di)產商業的(de)撤退，令外界唏(xi)噓不已，但(dan)置身于當前，“跑”得快著實是一門本(ben)事。

上海市內環內一(yi)個名為(wei)嘉(jia)寧國際廣(guang)場的甲級寫字樓(lou)，可售面積(ji)約31788平方(fang)米(mi)，2015年買入(ru)時成本單(dan)價(jia)約5.2萬元/平方(fang)米(mi)，目前(qian)該項目的擬出讓價(jia)格(ge)，僅為(wei)開價(jia)4萬元/平方(fang)米(mi)…

深(shen)圳，前海(hai)一央企(qi)開發(fa)寫字樓，原備案價約(yue)(yue)8.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，一清(qing)盤房源折后(hou)單價約(yue)(yue)5.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米；寶(bao)安核心區域一寫字樓5折左右出(chu)售，備案價約(yue)(yue)6萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，現(xian)售價低至3.2萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米…

賣不(bu)好賣，租也不(bu)好租，我國的寫字樓市場在結束了疫情帶來的重創后似乎并沒有恢復活力。

01

空置率“壓垮”業主？

對于有擴張需求的(de)企(qi)業來講，今(jin)年(nian)落戶高檔寫(xie)字樓是個不錯的(de)選擇，可在降價、降租的(de)趨勢下，寫(xie)字樓的(de)業主們盡是一片(pian)哀嚎之聲。

以深(shen)圳(zhen)為(wei)例，戴(dai)德梁(liang)行(xing)數據顯(xian)示，上半年，深(shen)圳(zhen)全市甲(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)平(ping)均租(zu)(zu)金(jin)繼續(xu)延續(xu)下行(xing)走勢，半年下降3.0%至每月(yue)每平(ping)米197.5元，對比2018年的(de)歷史(shi)高點已(yi)然下調28.6%。而從(cong)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)價格(ge)走勢來看，深(shen)圳(zhen)甲(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)平(ping)均租(zu)(zu)金(jin)已(yi)經差不多回到(dao)了2013年的(de)水平(ping)。

其他一線城市(shi)的(de)情況也大致(zhi)如此。仲量聯行報(bao)告顯(xian)示(shi)，上海二季(ji)度中央商(shang)務區租(zu)(zu)金(jin)環比(bi)下跌1.7%，非中央商(shang)務區租(zu)(zu)金(jin)環比(bi)下跌2.0%；截至今年6月底，杭州甲級辦公樓平(ping)均(jun)凈租(zu)(zu)金(jin)為138.9元每(mei)平(ping)方米每(mei)月，環比(bi)下降了0.7%，乙級辦公樓租(zu)(zu)金(jin)為105.2元每(mei)平(ping)方米每(mei)月，環比(bi)下降0.8%。

7月份，上(shang)海延安(an)西路(lu)太平(ping)洋企業中心一套244.7平(ping)方米(mi)(mi)的寫字樓(lou)，從4月份放租已經幾次下(xia)調租金(jin)，日租從4.5元/平(ping)方米(mi)(mi)下(xia)調至1.62元/平(ping)方米(mi)(mi)，月租金(jin)從26000元/月降至12000元/月。

一面(mian)降(jiang)低租(zu)金，吸納更多的(de)企業入駐，另一面(mian)很(hen)多業主早已(yi)在尋求低價甩賣，套(tao)現離場，一位經紀人表(biao)示，“這(zhe)幾年受到大環境影響，不斷有急賣的(de)業主放低價格出售”。而究其原因，寫字(zi)樓空置率(lv)的(de)持(chi)續攀(pan)升，把業主們逼入險境，同(tong)時，企業擴租(zu)需求短期內看(kan)不到恢復的(de)希望，更令他們感(gan)到悲觀。

盤點各(ge)大一(yi)線城市(shi)甲級寫字(zi)樓的空置率(lv)，據戴(dai)德梁行日前的報告顯示(shi)，截至今年(nian)上半年(nian)底，北京、上海、廣(guang)州、深圳的甲級寫字(zi)樓空置率(lv)分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均(jun)較去年(nian)底有不同程(cheng)度的上升。

其中(zhong)上升最快的當屬深圳(zhen)，截至今(jin)(jin)年(nian)第(di)三季度(du)末(mo)，深圳(zhen)甲級寫字樓空置(zhi)率(lv)(lv)環比上升1.3個(ge)百分(fen)點(dian)至28.3%，至今(jin)(jin)年(nian)年(nian)底(di)，有分(fen)析師(shi)預測，其空置(zhi)率(lv)(lv)大概率(lv)(lv)突(tu)破30%，明年(nian)繼續走高(gao)至35%。

通(tong)常來講，寫字(zi)樓(lou)的空置率在(zai)10%-20%是比較合理的范圍，高(gao)于20%等同于跨過(guo)了警戒線，而30%以(yi)上意(yi)味著(zhu)城(cheng)(cheng)市(shi)寫字(zi)樓(lou)大幅過(guo)剩。長年以(yi)來，青(qing)島、天津、南(nan)京(jing)等城(cheng)(cheng)市(shi)的寫字(zi)樓(lou)空置率偏高(gao)，北上廣(guang)深及香港控制(zhi)得最合理且穩定，但如今(jin)這些超一線城(cheng)(cheng)市(shi)的寫字(zi)樓(lou)空置率看似也正走向失控。

為了降低空(kong)置(zhi)率，業(ye)主(zhu)們使出渾身解數。2021年市場比(bi)較火的(de)時候(hou)，一般的(de)免租期限(xian)最(zui)多20天(tian)左右，現在(zai)很多業(ye)主(zhu)給(gei)到免租兩個月的(de)條件(jian)，除(chu)此(ci)之外(wai)，部分業(ye)主(zhu)還用(yong)附帶裝修等方式，吸引客戶入(ru)住。

但是，這(zhe)些努力在(zai)企業擴租需求縮減的大環境下(xia)有(you)多(duo)少作用恐怕存(cun)疑。

02

大佬和小兵，“套”在寫字樓里

當(dang)地(di)產行(xing)業(ye)的(de)(de)動蕩來(lai)臨前，被困在里面(mian)的(de)(de)人(ren)最羨慕的(de)(de)就是早一步逃(tao)離的(de)(de)“聰(cong)明人(ren)”，王健林、李嘉(jia)誠(cheng)等都(dou)是后者。

去年(nian)，長實(shi)集團發(fa)布(bu)一則(ze)公告(gao)，公司以12.1億(yi)英鎊出(chu)售位于英國(guo)倫敦的一座甲級寫(xie)字樓(lou)“5 Broadgate”，買方為(wei)韓國(guo)國(guo)民(min)年(nian)金公團下屬公司。早(zao)在2021年(nian)，李(li)嘉(jia)誠就有意售出(chu)，彼時，倫敦寫(xie)字樓(lou)物業交易市(shi)場火熱，疫(yi)情過后(hou)的市(shi)場反彈令(ling)很多投(tou)資人充滿了自信，然(ran)而，今(jin)年(nian)一場寫(xie)字樓(lou)“大衰退”席(xi)卷倫敦。

李嘉誠早(zao)在(zai)這場衰退之前賺得(de)盆滿缽滿，及早(zao)離(li)了場，可不是所有富豪(hao)都如此幸運(yun)。比如深圳富豪(hao)陳(chen)紅天，2017年，陳(chen)紅天以2.7億(yi)英鎊高價（約(yue)合24億(yi)人(ren)民幣）買下了位于倫敦(dun)金絲(si)雀(que)碼頭金融城的地標寫字(zi)樓—5 Churchill Place，同(tong)一年，還(huan)以4.1億(yi)英鎊（約(yue)36億(yi)人(ren)民幣）收購了20 Canada Square大樓。

陳紅天家里固然有礦(kuang)，可在(zai)倫敦“掃貨”，主要還(huan)是靠向銀行借取高額貸(dai)款，自信(xin)滿滿的他(ta)原以(yi)為租金收(shou)入足以(yi)覆蓋(gai)利息，誰知倫敦商業地產逐(zhu)漸走下坡路。等到2023年(nian)，祥祺集團

無力(li)償還貸款，銀行將這兩棟(dong)頂級寫(xie)字樓開價(jia)放售，價(jia)格較買(mai)入時已經大(da)大(da)貶(bian)值。

前些(xie)年(nian)，根(gen)據胡潤的一項新調查，中國富(fu)人將其財富(fu)的12.5%用于購買(mai)海外資(zi)(zi)產(chan)，倫敦是最受歡迎的投資(zi)(zi)目的地(di)。如(ru)今倫敦寫字樓空置率居高不下，在(zai)對(dui)英國經(jing)濟(ji)造成(cheng)進一步打擊的同時，不知(zhi)多少富(fu)豪想出出不來。

其實不只是搞投資(zi)的富豪，浸淫(yin)商業地(di)產多年的大佬對(dui)此也有心無力。

吳光正，九龍(long)(long)倉(cang)置業(ye)(ye)的(de)老板，九龍(long)(long)倉(cang)置業(ye)(ye)運(yun)營管理著香港多處(chu)大型甲級(ji)商(shang)場，標志性物業(ye)(ye)海港城和時(shi)代廣場分(fen)別選址于尖沙咀和銅鑼(luo)灣，可(ke)以說在香港商(shang)用物業(ye)(ye)中占據領先地位。而根(gen)據2022年財報，九龍(long)(long)倉(cang)集團2022年收(shou)入減少(shao)19%至180.64億港元(yuan)，營業(ye)(ye)盈利減少(shao)23%至66.03億港元(yuan)。

從贏到(dao)虧，九龍(long)倉集團深受香港(gang)(gang)商業地產低迷的影響(xiang)。以寫(xie)字樓為例，根據中原數據，2022年(nian)香港(gang)(gang)寫(xie)字樓租(zu)務同比減少約(yue)(yue)兩(liang)成，租(zu)金平均下(xia)跌約(yue)(yue)5%，成交(jiao)量對(dui)比2021年(nian)更是銳(rui)減約(yue)(yue)50%。

地(di)產大(da)佬或(huo)賣(mai)樓回血(xue)，或(huo)等(deng)待復蘇，可商業(ye)地(di)產中更多(duo)的小投資者已無力(li)再戰。一位拿著拆遷款買了(le)一層(ceng)寫字樓的“包(bao)租(zu)公”稱，原(yuan)本以(yi)為能安安穩穩靠收租(zu)過日子，可疫情開始到現在，租(zu)金(jin)降了(le)好(hao)幾(ji)次(ci)還是(shi)租(zu)不(bu)出去，要把寫字樓以(yi)原(yuan)價賣(mai)掉也(ye)不(bu)是(shi)件容易的事，“成了(le)一個燙手山芋”。

南寧一(yi)位業主也表示，手頭(tou)資金充裕時(shi)自己曾(ceng)購(gou)入兩(liang)套共計600平米多(duo)的寫字樓房產，疫情(qing)時(shi)期，租戶退租后一(yi)直空置，每月(yue)光物業費(fei)就損(sun)失不少，現在只求能降價(jia)甩(shuai)手。

03

互聯網經濟不“背鍋”

今年年初，騰訊計劃從朗科大廈退租的消(xiao)息不脛而走，市場上引發了一陣恐慌。

據了解(jie)，朗科科技(ji)主要靠朗科大廈收租(zu)(zu)貢獻盈利(li)，按照(zhao)最(zui)新2021年(nian)(nian)4月(yue)29日(ri)簽訂的合同，這些物業的租(zu)(zu)賃期(qi)限(xian)為(wei)2021年(nian)(nian)5月(yue)15日(ri)至2026年(nian)(nian)5月(yue)14日(ri)，五年(nian)(nian)的租(zu)(zu)賃期(qi)限(xian)可使(shi)朗科獲(huo)得1.86億元的租(zu)(zu)金收入（含稅）。

之所以(yi)恐慌(huang)，自然不(bu)單(dan)單(dan)因為騰訊，而是從去(qu)年起，互(hu)聯網巨頭們就陸續(xu)出現了撤(che)離原所在寫(xie)字樓的(de)例子。字節跳動(dong)集體撤(che)離中(zhong)關村，整合退(tui)租超10萬平米，愛奇藝搬出超3萬平的(de)鴻誠拓展大廈(sha)，微軟也提前退(tui)租鼎好大廈(sha)3萬平…

我國寫字樓市場的繁榮，曾經很長一(yi)段時間是(shi)以(yi)互聯網經濟為(wei)主力推動的。尤(you)其是(shi)在北京，2014年之后，望(wang)京“地(di)標型”寫字樓拔地(di)而起，望(wang)京SOHO、綠(lv)地(di)中心、保(bao)利國際廣場、金(jin)輝(hui)大廈等陸(lu)續(xu)建成(cheng)，增加(jia)了超過(guo)150萬平米的寫字樓面(mian)積，很快望(wang)京核心區就(jiu)被新興互聯網企(qi)業“霸占(zhan)”。尤(you)以(yi)望(wang)京SOHO為(wei)代表，它見證了數不清的互聯網“新星(xing)”的崛起亦或消失。

而今(jin)寫(xie)字樓空置，與互聯網(wang)經濟(ji)近些年(nian)(nian)的發(fa)展頹勢(shi)撇不清關系(xi)。先看(kan)深圳，2021年(nian)(nian)TMT行業(ye)在深圳甲級寫(xie)字樓分行業(ye)租(zu)賃成交面(mian)積(ji)的占比為(wei)38.1%，2022年(nian)(nian)下降至23.0%，今(jin)年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)僅剩16.7%。

北(bei)京是中國擁有最多百強互聯(lian)網(wang)企(qi)業的(de)(de)城市，在(zai)北(bei)京，雖然(ran)(ran)互聯(lian)網(wang)科技公司仍然(ran)(ran)是寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)租賃的(de)(de)主力，可(ke)占(zhan)比呈現下(xia)降(jiang)趨勢。戴德梁行的(de)(de)數(shu)據顯示，2022年全年高(gao)科技業在(zai)北(bei)京甲級寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)市場租賃成交面積中占(zhan)比達39.3%，同比下(xia)降(jiang)了(le)16.2個百分點(dian)。很顯然(ran)(ran)，互聯(lian)網(wang)經濟(ji)從高(gao)歌猛(meng)進到原地踏步，支撐不(bu)起寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)龐大(da)的(de)(de)市場存量(liang)了(le)。

不過，空蕩的寫字樓背(bei)后(hou)自然不僅僅是互(hu)聯網(wang)企(qi)業(ye)的退租潮，而是整個(ge)市場擴租需求(qiu)的下滑，幾乎所有企(qi)業(ye)都忙著降本增效，尋(xun)求(qiu)更低的成本支(zhi)出成為首要。

誠如一位打工(gong)人(ren)(ren)的(de)(de)吐(tu)槽(cao)，“我公司最開始在三(san)(san)里(li)屯SOHO，后來(lai)到(dao)(dao)了朝陽門，再到(dao)(dao)三(san)(san)元橋、到(dao)(dao)四惠東…越來(lai)越遠…”這直白地說(shuo)明(ming)了中心(xin)區(qu)(qu)域(yu)寫字(zi)樓(lou)空置(zhi)的(de)(de)原(yuan)因。當(dang)然，企業外遷，非中心(xin)區(qu)(qu)域(yu)的(de)(de)寫字(zi)樓(lou)也未達到(dao)(dao)人(ren)(ren)滿為(wei)患的(de)(de)程度，不少(shao)企業進(jin)行(xing)人(ren)(ren)員優化調整，所需寫字(zi)樓(lou)面(mian)積減(jian)少(shao)。

上海一家生物醫藥初創(chuang)公司的(de)負責人稱，今年5月份，公司更(geng)換(huan)了(le)所租賃的(de)寫字樓，新租的(de)寫字樓面積少(shao)了(le)大約500平(ping)方(fang)米，因(yin)為(wei)位置的(de)原因(yin)，每(mei)平(ping)方(fang)米每(mei)天的(de)租金也少(shao)了(le)一塊多錢。

另外，不少(shao)企業已死在了(le)復蘇前夜。根(gen)據安(an)聯貿易發布的(de)《全球破(po)產(chan)報告》顯(xian)示(shi)，2023年(nian)全球破(po)產(chan)率將(jiang)(jiang)(jiang)增(zeng)加21%。其中(zhong)，分析(xi)師預計2023年(nian)法國的(de)破(po)產(chan)數(shu)量將(jiang)(jiang)(jiang)達到(dao)(dao)5.9萬(wan)起(qi)（同(tong)(tong)比增(zeng)長41%），英國將(jiang)(jiang)(jiang)達到(dao)(dao)2.85萬(wan)起(qi)（同(tong)(tong)比增(zeng)長16%），德國將(jiang)(jiang)(jiang)達到(dao)(dao)1.78萬(wan)起(qi)（同(tong)(tong)比增(zeng)長22%），意大利將(jiang)(jiang)(jiang)達到(dao)(dao)8900起(qi)（同(tong)(tong)比增(zeng)長24%），美國企業破(po)產(chan)數(shu)量更是將(jiang)(jiang)(jiang)增(zeng)加49%。

經濟復蘇緩慢，全球的寫字樓(lou)市場(chang)已進入漫長的等待(dai)，在(zai)這場(chang)等待(dai)中，能及(ji)時(shi)撤出或許算(suan)是最(zui)大(da)的幸運。