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近期，悅榕(rong)(rong)控(kong)股公告稱，將以4.8億元人民幣買下(xia)萬科(ke)所持的三家子公司(si)悅榕(rong)(rong)服務(wu)（中(zhong)(zhong)國(guo)）、悅榕(rong)(rong)酒(jiu)店(dian)管理（中(zhong)(zhong)國(guo)）和悅榕(rong)(rong)酒(jiu)店(dian)管理（天津）項目的股權。據(ju)了解(jie)，悅榕(rong)(rong)控(kong)股與萬科(ke)已(yi)牽手走過6年，此次萬科(ke)的“放手”，是(shi)在今年來(lai)房企紛紛剝離酒(jiu)店(dian)大背景下(xia)的行業標志性事(shi)件，地產酒(jiu)店(dian)下(xia)一步該怎(zen)么走，值(zhi)得(de)深究。

01

房企大亨

紛紛剝離酒店資產

近日，悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)控(kong)股(gu)(gu)(gu)公告稱(cheng)，將以(yi)4.8億(yi)元(yuan)收(shou)購萬(wan)科所持有的(de)(de)悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)服(fu)務(中(zhong)國(guo))、悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)酒(jiu)(jiu)店(dian)管(guan)(guan)理 (中(zhong)國(guo))和悅(yue)(yue)(yue)酒(jiu)(jiu)店(dian)管(guan)(guan)理 (天(tian)津)項目的(de)(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)。交易的(de)(de)另(ling)一(yi)部分是，萬(wan)科將買下(xia)悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)控(kong)股(gu)(gu)(gu)所持悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)資產(chan)（中(zhong)國(guo)）即(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)資產(chan)持有公司的(de)(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)，以(yi)及悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)服(fu)務（中(zhong)國(guo)）手中(zhong)Chengdu Laguna Property Services Co.的(de)(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)，代價約3000萬(wan)元(yuan)。據悉，萬(wan)科和悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)控(kong)股(gu)(gu)(gu)的(de)(de)合作，始(shi)于房(fang)地產(chan)行業多(duo)元(yuan)化發展(zhan)的(de)(de)“大(da)(da)飛躍(yue)”時期。截至“分家(jia)”，雙方(fang)已聯姻6年(nian)。如(ru)今，萬(wan)科“放手”中(zhong)國(guo)26家(jia)悅(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)管(guan)(guan)理權(quan)(quan)，一(yi)方(fang)面厘清了兩者(zhe)的(de)(de)業主身份和管(guan)(guan)理身份，另(ling)一(yi)方(fang)面也說明大(da)(da)型(xing)房(fang)企之下(xia)，重(zhong)資產(chan)酒(jiu)(jiu)店(dian)已成不(bu)少房(fang)企沉重(zhong)包袱。

近年來(lai)，較為艱難的市場環境，不(bu)少(shao)酒店成為大型房(fang)企最先被擺上貨架的資產(chan)(chan)。例如，今年10月，華(hua)僑(qiao)城(cheng)(cheng)亞洲公告稱，為盤活資產(chan)(chan)、加速資產(chan)(chan)周轉，旗下間接(jie)非全資附屬公司(si)華(hua)僑(qiao)城(cheng)(cheng)上海(hai)置地計劃于北京產(chan)(chan)權(quan)交易所掛牌(pai)出售上海(hai)蘇河灣項(xiang)目部分資產(chan)(chan)，即上海(hai)寶格(ge)麗(li)酒店及其配(pei)套(tao)服務設施。據悉，其標底價不(bu)低于24.3億(yi)元。

無獨(du)有偶，今(jin)年第二季度，新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)發(fa)(fa)布公告稱，其間接(jie)全資(zi)子公司(si)(si)唐山新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)擬將(jiang)持有的(de)鉑(bo)爾曼大酒(jiu)店(dian)等資(zi)產進行轉讓，受讓方為唐山市(shi)文旅(lv)建設發(fa)(fa)展(zhan)有限公司(si)(si)，交易總價款 39500萬元(yuan)。空間秘(mi)探觀察發(fa)(fa)現，2022年新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)曾(ceng)出(chu)現以出(chu)售酒(jiu)店(dian)資(zi)產進行“回血(xue)”的(de)大動作，新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)將(jiang)10家(jia)非景區酒(jiu)店(dian)擺上貨(huo)架，包括(kuo)北京新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)麗(li)景灣國際酒(jiu)店(dian)、銀川(chuan)新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)喜來登(deng)大酒(jiu)店(dian)、上海新華(hua)(hua)(hua)聯(lian)(lian)索菲特大酒(jiu)店(dian)等。

此前，世茂(mao)(mao)集(ji)團(tuan)與上海(hai)(hai)(hai)地產集(ji)團(tuan)簽訂(ding)項(xiang)目(mu)股(gu)權轉讓協議，出售(shou)上海(hai)(hai)(hai)外(wai)灘茂(mao)(mao)悅(yue)(yue)大(da)酒(jiu)店，總(zong)代價為人(ren)民幣45億元(yuan)。如今(jin)世茂(mao)(mao)旗(qi)下被擺上貨(huo)架的(de)(de)上海(hai)(hai)(hai)豪華(hua)酒(jiu)店已有(you)4家(jia)，分別為上海(hai)(hai)(hai)外(wai)灘茂(mao)(mao)悅(yue)(yue)、上海(hai)(hai)(hai)佘(she)山世茂(mao)(mao)洲際(ji)酒(jiu)店、上海(hai)(hai)(hai)佘(she)山世茂(mao)(mao)御臻品之選酒(jiu)店，以及(ji)與上海(hai)(hai)(hai)世茂(mao)(mao)廣場打包出讓的(de)(de)世茂(mao)(mao)康萊德酒(jiu)店。

上海外(wai)灘(tan)茂悅大酒店

不僅如此，同為緩解債務壓力的富力地(di)產(chan)，曾將五(wu)年前從萬達收購的73家酒(jiu)店都(dou)納入了(le)待售(shou)名(ming)單，其(qi)準備出(chu)售(shou)的酒(jiu)店資產(chan)大(da)約占整(zheng)體的95%。其(qi)中，富力地(di)產(chan)向北京(jing)(jing)英(ying)協置業(ye)投資有限(xian)公(gong)司(si)出(chu)售(shou)廣州富京(jing)(jing)酒(jiu)店管(guan)理有限(xian)公(gong)司(si)100%股權(quan)，代價為人民幣5.5億元。

同樣，自陽(yang)光(guang)城及其母公司陽(yang)光(guang)控股(gu)遭遇短(duan)期流動性危(wei)機以(yi)來，果斷采取處置并(bing)轉讓旗(qi)下股(gu)權，其中包(bao)括希(xi)爾(er)頓(dun)酒店(dian)等20余項(xiang)優(you)質資產，通過所(suo)得款項(xiang)累計償還債務超450億。雖然(ran)瘦身減(jian)債積極但因市場疲軟依(yi)然(ran)面臨債務嚴(yan)峻(jun)形勢，今年8月，昔日“千億房企(qi)”陽(yang)光(guang)城正(zheng)式被深交所(suo)摘牌。

據亞洲(zhou)旅(lv)宿大(da)數據研究(jiu)院不完全統計，今年地(di)產系酒店(dian)50強榜單中(zhong)，至少有10家知名地(di)產集團(tuan)已經或者正在出(chu)售部(bu)分酒店(dian)資產。

02

同行六載最終“分家”

國際酒店品牌(pai)進入(ru)中國，少不了的是與本土(tu)地產(chan)公(gong)司的合作。前(qian)者(zhe)帶(dai)來的輕資產(chan)擴(kuo)張輸(shu)出(chu)品牌(pai)和管理經驗，后者(zhe)獲(huo)得“現(xian)金奶牛”帶(dai)來的利潤與成熟的管理經驗，造就(jiu)一種雙贏(ying)的局面。

萬科與(yu)悅(yue)(yue)榕“牽(qian)手(shou)”始于2017年(nian)，簽訂合(he)作后(hou)，悅(yue)(yue)榕成為(wei)萬科酒店與(yu)度假事業(ye)部旗下重要的力量載(zai)體。2017年(nian)1月，悅(yue)(yue)榕控股(gu)與(yu)萬科成立合(he)資平臺——“悅(yue)(yue)榕中國(guo)(guo)（Banyan Tree China）”，用以(yi)整(zheng)合(he)中國(guo)(guo)區域內悅(yue)(yue)榕控股(gu)旗下品牌酒店和(he)資產。作為(wei)雙方共同的發展(zhan)與(yu)管理平臺，“悅(yue)(yue)榕中國(guo)(guo)”還(huan)在酒店、養(yang)老、養(yang)生領(ling)域拓展(zhan)全新業(ye)務。

同(tong)年8月(yue)，萬(wan)科與悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)控股就(jiu)設立新(xin)(xin)(xin)公司悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)（中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)）有限公司相(xiang)關事(shi)宜簽署最終協議并完成交(jiao)割，并宣布雙方分(fen)別以(yi)(yi)50﹕50比(bi)例(li)合資(zi)(zi)設立。據(ju)了(le)解，萬(wan)科向悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)注(zhu)(zhu)入總額(e)約(yue)(yue)7200萬(wan)新(xin)(xin)(xin)加坡元(yuan)（約(yue)(yue)3.8億元(yuan)人民幣(bi)）以(yi)(yi)認購悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)50%的(de)新(xin)(xin)(xin)股，并向悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)管理(li)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)和(he)悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)服(fu)務(wu)(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)進(jin)一步(bu)注(zhu)(zhu)入總額(e)約(yue)(yue)1800萬(wan)新(xin)(xin)(xin)加坡元(yuan)（約(yue)(yue)1億元(yuan)），以(yi)(yi)間(jian)接取得在(zai)悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)管理(li)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)和(he)悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)服(fu)務(wu)(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)股權(quan)。同(tong)時，悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)（中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)）分(fen)別投(tou)資(zi)(zi)并持有悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)酒店管理(li)（中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)）和(he)悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)服(fu)務(wu)(wu)（中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)）40%的(de)股權(quan)。其中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)萬(wan)科以(yi)(yi)2400萬(wan)新(xin)(xin)(xin)加坡元(yuan)（約(yue)(yue)1.3億元(yuan)）獲得悅(yue)(yue)(yue)(yue)榕(rong)(rong)(rong)(rong)控股5%的(de)股權(quan)。

自萬科斥重金與(yu)悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)控股成(cheng)功“聯姻”后，中國境內的悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)系酒(jiu)(jiu)(jiu)店由萬科酒(jiu)(jiu)(jiu)店業務板(ban)塊負責。期(qi)間內，悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)合資平臺(tai)推出“悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)莊”、“悅(yue)(yue)椿(chun)”等品牌。據了解，2018年，悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)莊在(zai)國內開業11家(jia)酒(jiu)(jiu)(jiu)店；2021年，悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)莊在(zai)國內開業14家(jia)酒(jiu)(jiu)(jiu)店。就規模擴張而言(yan)，萬科管理(li)下的悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)發展相對(dui)緩慢，在(zai)高(gao)端市場并沒有太(tai)強(qiang)的“話語權”。隨著時間的沉淀，昔日(ri)盟友步(bu)入資產切割階段。今(jin)年7月，悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)控股董事長何光平表示，“公司(si)正在(zai)考(kao)慮對(dui)很多事情(qing)進行重組。”牽手(shou)6年的萬科與(yu)悅(yue)(yue)榕(rong)(rong)于12月正式宣布(bu)“分家(jia)”。

業內(nei)人士分析，如(ru)今(jin)合作(zuo)的變更是(shi)萬科和(he)悅榕(rong)“各取所需”的體(ti)現，既解決了燃眉之急，也推動雙方(fang)發(fa)展方(fang)向更加明確。

于悅榕，此舉將(jiang)加強(qiang)公司對中國市場(chang)的(de)投入，鞏固集團作為酒店行業主要參與者的(de)地位(wei)，將(jiang)使(shi)公司能夠根據市場(chang)動(dong)態簡化(hua)戰略決(jue)策，并提(ti)高(gao)日常運(yun)(yun)營(ying)(ying)的(de)運(yun)(yun)營(ying)(ying)效率。

于萬(wan)科(ke)(ke)(ke)，一(yi)方面，這(zhe)部分(fen)資產(chan)對當下的萬(wan)科(ke)(ke)(ke)很難(nan)說清(qing)是加(jia)成還是負累。過(guo)去幾(ji)年(nian)(nian)(nian)(nian)，悅(yue)榕(rong)控股(gu)(gu)業(ye)(ye)(ye)績表現(xian)(xian)平淡(dan)，甚(shen)至一(yi)度(du)陷入虧損(sun)的泥淖，直至今年(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)才略有起(qi)色。據萬(wan)科(ke)(ke)(ke)2023上(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)財(cai)報，今年(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)，悅(yue)榕(rong)控股(gu)(gu)營收達(da)到1.437億新(xin)元，同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)21%，相比(bi)(bi)前(qian)幾(ji)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)直萎靡不振業(ye)(ye)(ye)績，其(qi)核心(xin)營業(ye)(ye)(ye)利潤也(ye)上(shang)升至1870萬(wan)新(xin)元，增(zeng)幅(fu)達(da)68%。面對房地(di)產(chan)嚴峻的發展(zhan)現(xian)(xian)狀(zhuang)，或許拋售這(zhe)部分(fen)資產(chan)能為萬(wan)科(ke)(ke)(ke)增(zeng)加(jia)現(xian)(xian)金流；另一(yi)方面，伴隨房企對輕資產(chan)版圖的認知愈加(jia)清(qing)晰，萬(wan)科(ke)(ke)(ke)或許正在啟動輕資產(chan)計劃(hua)，通過(guo)剝離非核心(xin)業(ye)(ye)(ye)務，聚(ju)焦主營業(ye)(ye)(ye)務，輕裝上(shang)陣。

03

房企再戰酒店市場的

三大挑戰

不同于融創、碧桂園等重視酒(jiu)(jiu)旅業務(wu)的地(di)產企業，萬(wan)科在酒(jiu)(jiu)店(dian)板塊頗為保守。截至2022年末(mo)，萬(wan)科酒(jiu)(jiu)店(dian)與度假業務(wu)管理已開業酒(jiu)(jiu)店(dian)33家(jia)。但隨著悅榕(rong)系列酒(jiu)(jiu)店(dian)管理權的轉讓，萬(wan)科旗下酒(jiu)(jiu)店(dian)項目雖已大(da)幅縮減，卻(que)保留(liu)了“瞻云”和(he)“有熊”兩個自有酒(jiu)(jiu)店(dian)品牌，這(zhe)或許傳遞著萬(wan)科后續將繼續發(fa)力(li)酒(jiu)(jiu)店(dian)市場(chang)的信號。不過，后地(di)產時代，房企再(zai)戰(zhan)酒(jiu)(jiu)店(dian)市場(chang)將面臨著三大(da)挑(tiao)戰(zhan)。

品牌自塑的挑戰

房企要想在酒(jiu)店市(shi)場占據(ju)一(yi)畝高地，避(bi)免不了(le)深耕品牌(pai)自(zi)創(chuang)之路。進入2010年(nian)代(dai)，以萬達、綠地為(wei)首的大型地產商紛(fen)紛(fen)推出自(zi)創(chuang)酒(jiu)店品牌(pai)，房企自(zi)創(chuang)酒(jiu)店成為(wei)行業趨勢。不過(guo)，不少房企自(zi)有酒(jiu)店品牌(pai)并沒有為(wei)行業帶來大驚(jing)喜，品牌(pai)價值(zhi)有限(xian)。

有業內(nei)(nei)人(ren)士表示，“房企走穩自主品(pin)牌(pai)之路(lu)仍具有較(jiao)大難度，主要(yao)源自高(gao)端(duan)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)市(shi)場內(nei)(nei)卷化(hua)的競爭(zheng)。”以金(jin)(jin)(jin)茂為例，2021年金(jin)(jin)(jin)茂一(yi)口氣推出(chu)五(wu)個自有酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)品(pin)牌(pai)，分別是(shi)金(jin)(jin)(jin)茂嘉悅、金(jin)(jin)(jin)茂誠悅、金(jin)(jin)(jin)茂璞修、金(jin)(jin)(jin)茂隱逸(yi)、金(jin)(jin)(jin)茂天玥，劍指國內(nei)(nei)高(gao)端(duan)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)市(shi)場。出(chu)于高(gao)端(duan)市(shi)場被逐漸(jian)壟斷，在金(jin)(jin)(jin)茂系列品(pin)牌(pai)發布一(yi)年時間里，金(jin)(jin)(jin)茂只翻(fan)牌(pai)麗江金(jin)(jin)(jin)茂君悅雪山酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，其他(ta)項目并沒有較(jiao)大進展。

說是內卷(juan)，其實卷(juan)的是品牌價值。早年地產(chan)酒(jiu)店(dian)依附國(guo)際酒(jiu)店(dian)集團孵化自己的品牌矩陣(zhen)，但是除了物業優勢，運營能力(li)、人才培養和品牌價值并沒有在酒(jiu)店(dian)行業真(zhen)正起(qi)來，單(dan)獨核(he)算(suan)真(zhen)刀真(zhen)槍的做酒(jiu)店(dian)，勢必會遭遇困境。

麗江金茂璞修雪(xue)山酒店

資產*券化的挑戰

踏(ta)上酒(jiu)店(dian)賽道后，不(bu)少房企為(wei)了謀求酒(jiu)店(dian)業(ye)務的更好發展將目(mu)光放(fang)到上市(shi)或者資產*券(quan)化，但(dan)由于地產酒(jiu)店(dian)天生(sheng)的“原罪”，目(mu)前(qian)鮮有成功(gong)案(an)例。

以金(jin)(jin)(jin)(jin)茂(mao)為例(li)，早(zao)在2007年(nian)(nian)，金(jin)(jin)(jin)(jin)茂(mao)集團(tuan)就(jiu)(jiu)在港交所(suo)主板上市，其酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)業(ye)(ye)(ye)務(wu)在2014年(nian)(nian)被(bei)分拆以商業(ye)(ye)(ye)信托(tuo)形式赴(fu)港獨立上市，然而2020年(nian)(nian)金(jin)(jin)(jin)(jin)茂(mao)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)就(jiu)(jiu)撤回了在聯交所(suo)的(de)上市地位。據悉，金(jin)(jin)(jin)(jin)茂(mao)旗(qi)下多(duo)為高(gao)端酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)，這(zhe)類物(wu)業(ye)(ye)(ye)固定(ding)成(cheng)本較(jiao)高(gao)，折舊、攤銷以及(ji)管理成(cheng)本需要(yao)較(jiao)多(duo)經營性現金(jin)(jin)(jin)(jin)流支撐，因此(ci)剩余的(de)可供分配的(de)現金(jin)(jin)(jin)(jin)流相對(dui)有限。另一(yi)方面，金(jin)(jin)(jin)(jin)茂(mao)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)成(cheng)長性較(jiao)弱，并未(wei)受到資本市場的(de)較(jiao)多(duo)青睞。換一(yi)個角度(du)看，這(zhe)反映(ying)了房(fang)(fang)企酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)業(ye)(ye)(ye)務(wu)缺乏(fa)穩(wen)定(ding)固定(ding)收益(yi)和(he)增長性的(de)弊端，雖(sui)然目前不(bu)少(shao)房(fang)(fang)企正嘗試以輕資產(chan)模式進行輸出，彌補這(zhe)方面的(de)不(bu)足，但相比專業(ye)(ye)(ye)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)集團(tuan)，他們在運營經驗(yan)和(he)能力上并不(bu)占太大(da)優勢，這(zhe)也間接性導致房(fang)(fang)企再戰酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)市場無法(fa)尋(xun)得(de)更精確的(de)發展點。

規模和細分市場的挑戰

中國酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)行(xing)業(ye)(ye)在(zai)過(guo)去數十年的(de)(de)發展歷程，幾乎全(quan)都(dou)是(shi)用(yong)“規(gui)模”來(lai)(lai)鋪就的(de)(de)。伴隨疫情(qing)三年的(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)陣痛期的(de)(de)到來(lai)(lai)，一(yi)(yi)邊是(shi)細分(fen)市場(chang)的(de)(de)重(zhong)新洗牌。據(ju)沙利文數據(ju)，2021-2025年，中高端連(lian)鎖酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)將成(cheng)(cheng)為(wei)整個(ge)行(xing)業(ye)(ye)規(gui)模增速最快的(de)(de)細分(fen)市場(chang)；另一(yi)(yi)邊則是(shi)空(kong)間到體(ti)驗的(de)(de)自我革(ge)(ge)命(ming)。隨著市場(chang)和客群的(de)(de)變(bian)化(hua)(hua)，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)空(kong)間革(ge)(ge)命(ming)從室內走向戶外，體(ti)驗革(ge)(ge)命(ming)更(geng)是(shi)掀起一(yi)(yi)場(chang)數字(zi)化(hua)(hua)浪潮。不難看出，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)業(ye)(ye)進程逐漸加快、形態(tai)逐步明了，但在(zai)消費者日益成(cheng)(cheng)熟、挑剔、追求性(xing)價比和個(ge)性(xing)化(hua)(hua)的(de)(de)步伐中被淘汰的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)不在(zai)少(shao)數，對于本身缺乏(fa)專業(ye)(ye)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經驗的(de)(de)房(fang)企而言，跟著時代(dai)和消費者需(xu)求的(de)(de)變(bian)化(hua)(hua)而變(bian)化(hua)(hua)或許更(geng)加困難。

一方(fang)面，房企在(zai)(zai)地產紅利期，因(yin)為更(geng)多走的(de)是高端路(lu)線，連鎖(suo)化和規模(mo)化并沒(mei)有(you)取(qu)得突(tu)破性(xing)的(de)成績(ji)。另外一方(fang)面，在(zai)(zai)新的(de)消(xiao)費群體到來，細分(fen)市場(chang)的(de)變化和挑(tiao)戰也很(hen)難(nan)迅速(su)趕上。

04

地產酒店下一步怎么走？

存(cun)量(liang)時(shi)代和(he)房(fang)企高負債(zhai)的(de)影響下(xia)，割(ge)肉(rou)資產包的(de)房(fang)企酒店有增(zeng)無減，其實也是(shi)一種正常的(de)經濟投資行為。地產酒店，只是(shi)需要在新的(de)經濟環境下(xia)，與時(shi)俱進，尋找新的(de)方向。

承接管理

觀察房企對(dui)酒(jiu)店的(de)處置不難發現，大多房企的(de)酒(jiu)店資(zi)產(chan)是(shi)通過股權轉讓(rang)的(de)形式脫(tuo)離母公司。行業中出現通過資(zi)產(chan)拆分(fen)進行“減重”的(de)方式，如(ru)萬達、融創在(zai)酒(jiu)店板塊(kuai)的(de)瘦身成功(gong)后(hou)能(neng)夠可(ke)持(chi)續發展(zhan)，資(zi)產(chan)拆分(fen)后(hou)承接管理(li)起到了一定作用。

當年，富力花了(le)近200億收購了(le)萬(wan)達(da)旗(qi)下酒店股(gu)權(quan)。看(kan)似是(shi)以賣(mai)資產(chan)包的(de)(de)方(fang)式(shi)減輕負(fu)債(zhai)，實際上，萬(wan)達(da)依舊以品(pin)牌(pai)(pai)持有方(fang)繼續管理(li)這些酒店，走向輕資產(chan)品(pin)牌(pai)(pai)輸出之(zhi)路(lu)。在(zai)(zai)此之(zhi)后，萬(wan)達(da)的(de)(de)戰(zhan)略(lve)總體是(shi)逐漸清晰，以不涉及投入開發，只(zhi)對項目從技(ji)術到運營(ying)的(de)(de)全(quan)程參與獲取收益的(de)(de)方(fang)式(shi)，不僅成功實現轉型，更是(shi)在(zai)(zai)酒店市(shi)場中成為占比(bi)較(jiao)多的(de)(de)房企(qi)之(zhi)一，為房企(qi)酒店業務的(de)(de)發展奠定(ding)基(ji)礎。如(ru)今，這一模式(shi)也(ye)正(zheng)在(zai)(zai)被一些頭(tou)部(bu)地產(chan)酒店集團(tuan)復(fu)刻，如(ru)世(shi)茂、鳳悅等。

優化結構

勞動(dong)力(li)缺(que)口(kou)顯(xian)現的(de)(de)社(she)會形勢下，是(shi)否可以真(zhen)正做(zuo)到讓專(zhuan)業的(de)(de)人做(zuo)專(zhuan)業的(de)(de)事，是(shi)提高地產酒店(dian)(dian)板塊(kuai)競爭力(li)的(de)(de)關鍵之一(yi)。對此，房(fang)企應該積極利用(yong)社(she)會資源(yuan)，如(ru)專(zhuan)業的(de)(de)酒店(dian)(dian)顧問公司，也可以在企業內任用(yong)專(zhuan)業的(de)(de)酒店(dian)(dian)人才，盤活行業資源(yuan)的(de)(de)同時，精簡(jian)自(zi)身的(de)(de)管理團隊。

以萬達為例(li)，早在2007年初，萬達就推(tui)出了(le)“萬達酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)及度假(jia)村(cun)”品牌(pai)(pai)，隨(sui)后(hou)旗下還衍生了(le)“文華(hua)”“瑞華(hua)”“嘉(jia)華(hua)”等7個(ge)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)品牌(pai)(pai)。此(ci)后(hou)，萬達開始(shi)不(bu)斷聘請(qing)具有(you)國(guo)際酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)管(guan)理經驗的(de)(de)(de)專業(ye)人才的(de)(de)(de)加入，帶領萬達率先實現(xian)(xian)房企開業(ye)100家門店(dian)的(de)(de)(de)目標的(de)(de)(de)同時，2021年于海(hai)外實現(xian)(xian)首家委托(tuo)管(guan)理酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)——伊斯(si)坦布爾的(de)(de)(de)萬達文華(hua)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)開業(ye)。不(bu)少地(di)(di)產酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)核心職(zhi)業(ye)經理人留不(bu)下來，也是目前地(di)(di)產酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)困境。據空間秘探不(bu)完(wan)全統計(ji)，僅僅在2023年，就有(you)12名地(di)(di)產酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)高管(guan)跳槽到國(guo)內連(lian)鎖酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)品牌(pai)(pai)或(huo)(huo)者(zhe)國(guo)際酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)品牌(pai)(pai)。這或(huo)(huo)許是地(di)(di)產酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)需要反思和改進的(de)(de)(de)一個(ge)方面。

伊斯坦布(bu)爾的萬達文(wen)華酒(jiu)店

精準定位

地產酒店未來作為房企(qi)的一(yi)個多元化賽道，無(wu)論是(shi)單獨運營(ying)，還(huan)是(shi)集(ji)團的一(yi)個重(zhong)要板塊(kuai)。最(zui)重(zhong)要的還(huan)是(shi)產品的精準定位，不能像(xiang)過去貪大求(qiu)全。

既然(ran)已經(jing)在酒店賽(sai)道“落人一步”，那定位做(zuo)什么樣(yang)的酒店產品，塑造什么樣(yang)的品牌就更為(wei)(wei)重要(yao)。萬(wan)科剝離悅榕(rong)莊，卻保留“瞻云”和“有(you)熊”，則是有(you)所(suo)為(wei)(wei)有(you)所(suo)不(bu)為(wei)(wei)。“瞻云”定位為(wei)(wei)高端(duan)商務，“有(you)熊”則定位為(wei)(wei)城(cheng)市人文(wen)。

綜(zong)上，地產(chan)酒(jiu)店(dian)正(zheng)在經(jing)歷裂變(bian)，一(yi)切動(dong)作都預示著行業(ye)正(zheng)在經(jing)歷“大(da)洗(xi)牌”，洗(xi)牌的(de)(de)背后并不是物(wu)理屬性的(de)(de)“物(wu)業(ye)”，而是化(hua)學屬性的(de)(de)“品牌”。未來的(de)(de)地產(chan)酒(jiu)店(dian)，和所有(you)的(de)(de)其他類型(xing)酒(jiu)店(dian)一(yi)樣，依(yi)然要靠“品牌為(wei)王”。