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最近，醞(yun)釀多(duo)年的《農村集體經濟組織法》終于出(chu)爐(lu)。

有(you)一個(ge)條文(wen)值得注意(yi)：第(di)三十(shi)九條 對符合國家(jia)規定的集體經(jing)營性建設用(yong)地(di)，農村(cun)集體經(jing)濟組(zu)織(zhi)應(ying)當優先用(yong)于(yu)保障(zhang)鄉(xiang)村(cun)產業(ye)發展和(he)鄉(xiang)村(cun)建設，也(ye)可(ke)以依法通過出讓、出租等方(fang)式交由單位或者個(ge)人有(you)償使用(yong)。

法(fa)律里面很正式(shi)把出讓二字寫了進(jin)去。意味著，集體經營性建(jian)設用地全面放開入市的信號，非常強烈(lie)。

作為十年(nian)前報(bao)道土地改革的(de)記(ji)者，我(wo)長期(qi)關注這個領(ling)域的(de)變(bian)動，也為十多年(nian)來的(de)小步試水而感到有(you)些著急。最近我(wo)也在和朋友的(de)交流中提到，盡早放開農村(cun)產權交易(yi)，激活大量(liang)的(de)沉(chen)睡資(zi)產，讓農民獲得財產性收入的(de)原始(shi)積累，非(fei)常(chang)有(you)利于挽救低迷的(de)經濟形勢。

我找到了(le)農(nong)業(ye)農(nong)村產權流(liu)轉領域的(de)中(zhong)(zhong)國龍頭企業(ye)土流(liu)網的(de)CEO伍(wu)勇(yong)，還(huan)找了(le)若干行業(ye)人士，和他(ta)(ta)們交流(liu)看(kan)法(fa)。其中(zhong)(zhong)，伍(wu)勇(yong)同樣判(pan)斷新法(fa)意義(yi)重大(da)，并談到了(le)他(ta)(ta)的(de)樂(le)觀預期，他(ta)(ta)認為有三個(ge)大(da)招接下(xia)來會釋放(fang)出來：第一就(jiu)是農(nong)村土地可抵押融資，第二是集(ji)體(ti)經營(ying)性建設用(yong)地使(shi)用(yong)權同價同權直(zhi)接入市(shi)全面放(fang)開，第三就(jiu)是耕地指(zhi)標(biao)和糧食指(zhi)標(biao)在全國范圍(wei)內進行交易。

在(zai)伍勇(yong)看來，“這三個(ge)大招(zhao)會釋放(fang)巨大的(de)流動(dong)性，量級在(zai)100萬億，能解決我們現在(zai)的(de)問題”。

一(yi)位投(tou)資人士也告訴我，這是無中生(sheng)有的(de)(de)貨(huo)幣創(chuang)造(zao)過程，對于(yu)扭轉當前緊縮局面，意義重大。“存量更大的(de)(de)農村土(tu)地的(de)(de)抵押和入(ru)市交易 可能成為新一(yi)輪信用擴(kuo)張的(de)(de)發動機 新的(de)(de)抵押品(pin)入(ru)市 就(jiu)相當于(yu)新的(de)(de)貨(huo)幣創(chuang)造(zao)”。

商品(pin)房產(chan)(chan)權明晰，加入WTO融(rong)入世界產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈分工體系(xi)乃(nai)至(zhi)移動互聯網與科技浪潮，是普(pu)通人(ren)能獲益(yi)的三波浪潮，現在的農業(ye)(ye)沉睡資產(chan)(chan)全面放開入市，能擔得起第四(si)波產(chan)(chan)業(ye)(ye)浪潮。

目前農村(cun)的各類土地(di)都(dou)屬(shu)于(yu)“沉睡的資(zi)產”，農民無法把(ba)自己的農地(di)變現或(huo)是抵押、融資(zi)，無法湊(cou)到進城生(sheng)活(huo)的原始積累，只能(neng)淪為閑置資(zi)產，沉睡在(zai)村(cun)里，無人(ren)問津。同樣是占有(you)土地(di)和房產，因為種種原因，農民的地(di)和房，不能(neng)獲得城市商品房同等權利。

不能賣的(de)祖產，主(zhu)打(da)一個(ge)“老家(jia)有(you)塊地”的(de)心(xin)理安慰作用，但不能變為鼓鼓囊囊的(de)錢(qian)包。

激活農(nong)村(cun)產權(quan)(quan)，放開(kai)流通交易是(shi)大勢(shi)所趨(qu)，也是(shi)決策層一直在探索的(de)方向(xiang)，過去比較謹慎但堅定(ding)，如(ru)今(jin)有(you)可能會加快。一位業內人士和(he)一些高層管理人士有(you)過交流，他向(xiang)我透露，有(you)高層談到，此(ci)前在農(nong)村(cun)土(tu)(tu)地(di)同(tong)價同(tong)權(quan)(quan)入市(shi)上(shang)動作(zuo)緩(huan)慢，也是(shi)擔(dan)心增加土(tu)(tu)地(di)供給，沖擊城(cheng)市(shi)房地(di)產。

“但現在已(yi)不(bu)存在這(zhe)一(yi)擔憂，時機成熟了”。能感受到有關方面有了迫不(bu)及待的感覺。

據我(wo)了(le)解，此前有(you)長輩朋友們在(zai)川渝經(jing)(jing)(jing)營了(le)一片山林，多年(nian)來因為產權不明(ming)晰，并未搞經(jing)(jing)(jing)營性開發(fa)，但這一進程在(zai)去年(nian)迅速(su)加(jia)快，產權得到(dao)確(que)定(ding)，地方比較急迫地推著經(jing)(jing)(jing)營方快速(su)上(shang)項目(mu)出成(cheng)果。也足見有(you)關方面要(yao)干事業的緊迫感了(le)。

以(yi)前(qian)要么是(shi)不允(yun)許開(kai)發經營，要么就是(shi)走(zou)統一征收流程(cheng)，先從(cong)農村(cun)集體(ti)用地征收為國(guo)有，再經過(guo)(guo)地方行政機關(guan)統一招拍掛(gua)，由無數地產(chan)(chan)商激烈(lie)競價才能購得土(tu)地，這種(zhong)模式帶來的(de)問題(ti)和局限我們都有所(suo)體(ti)會。如(ru)今，新法(fa)如(ru)果實施，村(cun)集體(ti)可自行出讓土(tu)地給產(chan)(chan)業(ye)公司，無需經中間商過(guo)(guo)一道手，更多利潤會留(liu)給村(cun)集體(ti)，變(bian)為收益(yi)權(quan)分配給每一個村(cun)民(min)。

老百(bai)姓(xing)是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)只能住33層(ceng)的墓碑式高容(rong)積(ji)率公寓樓(lou)？這一老舊形(xing)態產品是(shi)(shi)香(xiang)港地(di)產商(shang)的發明，居(ju)住品質實際(ji)較差(cha)，卻成為(wei)中國城市最(zui)普遍(bian)的景觀界面，黑壓壓一片墓碑樓(lou)，直到天(tian)際(ji)線，去過貴(gui)陽花果園的朋友可(ke)以談談體驗，我是(shi)(shi)感覺到不(bu)見天(tian)日的壓抑，現在成了領略高容(rong)積(ji)率鴿子籠(long)的打卡景點(dian)了。

高(gao)樓層(ceng)壓縮式(shi)居住，制造出了(le)當下(xia)農村居住體驗（有院子有花園(yuan) 能停車(che)）好于城市的倒(dao)掛(gua)現象。

如(ru)果農地(di)產(chan)權可流通，一戶建和(he)別墅、院(yuan)子(zi)，將會是(shi)中國住(zhu)房(fang)市場(chang)上(shang)新的(de)供給形態(tai)，改善性需求會大大激發出來。這也(ye)符(fu)合當(dang)前提倡的(de)滿足住(zhu)房(fang)改善型需求大背(bei)景。

改革的方向，就(jiu)是(shi)增加農(nong)民(min)的財產性(xing)收入，讓(rang)以前的沉(chen)睡資(zi)產，可轉讓(rang)可融(rong)資(zi)。對于城(cheng)市居民(min)，則可以回鄉擁有(you)院子(zi)和花園。城(cheng)鄉資(zi)源雙向流通(tong)。

伍勇談到，此次(ci)新法(fa)里，還有一條關鍵性法(fa)規，留了一個突破(po)口。

這是第十(shi)七條(tiao)有下列情形之(zhi)一的，喪(sang)失(shi)農村(cun)集體經濟組織成員身份：

（一(yi)）死亡；

（二）喪失(shi)中華人民共和國(guo)國(guo)籍；

（三）已經(jing)(jing)取得(de)其他農村(cun)集體經(jing)(jing)濟組織成員身(shen)份(fen)；

（四）已經成為公務員，但是聘(pin)任制(zhi)公務員除外；

（五(wu)）法律(lv)法規(gui)和農(nong)村集體經(jing)濟組織章程規(gui)定的其他情(qing)形。

因前款第三項、第四項情形而(er)喪失農村(cun)集體經(jing)濟組織(zhi)成(cheng)員身份的，依(yi)照法律法規、國(guo)家有關規定(ding)和農村(cun)集體經(jing)濟組織(zhi)章程，經(jing)與(yu)農村(cun)集體經(jing)濟組織(zhi)協商(shang)，可以在一(yi)定(ding)期限內保(bao)留其(qi)已經(jing)享(xiang)有的相關權益。

翻(fan)譯一下就是：雖然公務員按規定會喪失(shi)農村(cun)土(tu)地(di)權(quan)益，但是經過協商和三分之二的(de)表決，還是可以(yi)給公務員保(bao)留(liu)宅基地(di)等(deng)土(tu)地(di)權(quan)益。

其實，這個最(zui)有(you)購(gou)買(mai)力的群體(ti)(ti)，深藏在基因里(li)的告(gao)老還鄉夢、院子(zi)夢花園夢，長(chang)期無法(fa)被滿足。新法(fa)的新條款，將可能為這一(yi)群體(ti)(ti)回鄉置產定居和消(xiao)費打開口子(zi)。讓朝氣(qi)蓬(peng)勃的中老年人們為鄉村注入一(yi)些朝氣(qi)。

院子經濟(ji)，帶來的(de)在地化消費是巨(ju)大的(de)，從設(she)計裝(zhuang)修(xiu)施工到園林樹木，搭(da)建(jian)涼亭假(jia)山(shan)水池(chi)甚至是游泳(yong)池(chi)，安(an)裝(zhuang)光伏板、儲能(neng)，乃至新能(neng)源汽(qi)車和充電樁，都是巨(ju)額的(de)消費，一個(ge)回鄉(xiang)(xiang)生活的(de)賢達(da)，足以給多個(ge)村(cun)民提(ti)供就業(ye)機會(hui)，讓公務員回村(cun)自愿花錢，效(xiao)果(guo)或許(xu)比push公務員下鄉(xiang)(xiang)駐村(cun)更好。

讓資金下(xia)(xia)鄉，才能讓鄉下(xia)(xia)長(chang)期(qi)不值(zhi)錢的(de)東西變得(de)值(zhi)錢，才能給農(nong)村(cun)以更(geng)多投入和更(geng)好生活。

也能(neng)(neng)解決當前許多問題。國(guo)民擠在鴿子(zi)(zi)籠里(li)生活，只會把人們的(de)(de)消費(fei)和生育給限制死(si)，消滅了生活的(de)(de)豐(feng)富性。而回歸院子(zi)(zi)生活，能(neng)(neng)堆放(fang)雜(za)物，能(neng)(neng)在院子(zi)(zi)里(li)修車(che)洗車(che)，做手工種綠植養(yang)貓狗，能(neng)(neng)解除消費(fei)的(de)(de)枷(jia)鎖(suo)，對于(yu)中國(guo)成為消費(fei)大國(guo)的(de)(de)意義非(fei)常深遠。住鴿子(zi)(zi)籠停車(che)難(nan)，老百姓連(lian)車(che)都不(bu)愿意買的(de)(de)，若(ruo)能(neng)(neng)直接開車(che)入自家院子(zi)(zi)，這對于(yu)汽車(che)行業的(de)(de)提振也是巨大的(de)(de)。有個(ge)院子(zi)(zi)，連(lian)養(yang)孩子(zi)(zi)的(de)(de)動力(li)都會增加，是一個(ge)解決生育問題的(de)(de)可行方案。

不能交(jiao)易(yi)的(de)東西就不值(zhi)錢(qian)，能交(jiao)易(yi)才能值(zhi)錢(qian)，真(zhen)想(xiang)對農民好(hao)，就得讓農民手里的(de)東西變得流動起來，這是(shi)樸素的(de)原理(li)。伍勇估(gu)算(suan)，全部農村土(tu)地如果能逐(zhu)步實現流轉交(jiao)易(yi)，全國(guo)會有100萬億資產(chan)釋(shi)放出來。重慶土(tu)交(jiao)所總經理(li)熊儀俊在公開場合估(gu)算(suan)的(de)口徑(jing)同(tong)樣是(shi)100萬億。

不過，當(dang)前能夠放(fang)開的僅限于農村集體(ti)經(jing)營(ying)性建設用地，并不是宅基地。現在各地在推宅基地換城(cheng)里的住(zhu)房，或(huo)是試點宅基地跨村集體(ti)交易(yi)，幅(fu)度有限。有接近管理部(bu)門(men)的業內人(ren)士告訴(su)我，宅基地其實更應該作為第一步盡早(zao)放(fang)開，允許農民(min)的房子和城(cheng)市商品(pin)房同價同權，自由(you)買賣。

另外就是用于種(zhong)糧食和作物的(de)農(nong)地，這一塊的(de)思路是：小田(tian)(tian)變(bian)大(da)田(tian)(tian)，農(nong)民(min)成為“不在地主”或(huo)叫“不參與(yu)種(zhong)植的(de)股東”，大(da)田(tian)(tian)交給機械化規(gui)模化的(de)大(da)資金方來(lai)打理(li)，生產效(xiao)率(lv)提升，注入科(ke)技來(lai)提升產量降低病害，規(gui)模和科(ke)技紅(hong)利(li)會讓農(nong)民(min)相比自己(ji)辛苦種(zhong)地，能分到更多利(li)潤。

每畝土地(di)投(tou)入也會大(da)大(da)增加(jia)，最終(zhong)建(jian)(jian)成農(nong)業(ye)強國。按一畝地(di)3000元的投(tou)入標準(zhun)，全國15億(yi)畝農(nong)田來(lai)算，這是一個四萬多(duo)億(yi)的超級大(da)基建(jian)(jian)。

對于農民來說，伍勇估算(suan)，一旦入市交易，每戶能增加(jia)幾十萬(wan)的(de)可流通資產，又是一大筆貨(huo)幣注(zhu)入到(dao)經濟體中，且非常有利于縮小貧富(fu)差(cha)距，消(xiao)弭城鄉分(fen)割。同時，農民消(xiao)費力增加(jia)，會(hui)帶動(dong)非常多行業起飛。

最終的(de)格(ge)局會(hui)是，農村的(de)土地(di)分兩種性質：農用地(di)和建設(she)用地(di)，前者(zhe)種糧食，搞規模化、科技(ji)化，告別低效率低收入(ru)的(de)小農經濟。后者(zhe)種房子、種院(yuan)子，既滿足城里人的(de)院(yuan)子夢(meng)，也(ye)為(wei)(wei)作為(wei)(wei)股(gu)東的(de)農民提供財產性收入(ru)。

最后，也為幫助我寫作本文的(de)(de)(de)土流網(wang)打個廣告，伍勇的(de)(de)(de)土流網(wang)在此前已(yi)經通(tong)過和杭州(zhou)網(wang)商銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)合作，給農民放款了(le)數百億資(zi)金，其還在全(quan)國(guo)200個縣建立了(le)農村產權(quan)交(jiao)易(yi)中心，對于城鄉資(zi)源(yuan)的(de)(de)(de)交(jiao)換(huan)占據了(le)先(xian)發(fa)地位，或許也會(hui)在此次(ci)產業變革中實現關鍵卡(ka)位。

激活農村沉睡資產，扭轉通縮，已經刻不(bu)容緩了。