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上(shang)周(zhou)，格(ge)力地(di)產、冠(guan)城大通先后官宣剝離(li)房地(di)產業(ye)務，股價應(ying)聲(sheng)大漲(zhang)，似(si)乎(hu)在為這些企業(ye)的“識實務”而擊掌。

盡早降(jiang)杠(gang)桿、甩掉包(bao)袱，主(zhu)動(dong)適應新趨勢，是他們逃離房(fang)地產行業的重(zhong)要動(dong)機(ji)。

今年以來，至(zhi)少(shao)已有5家(jia)上(shang)市房企毅然“退房”。躲(duo)過房企暴雷(lei)潮之(zhi)后，他們著急斬斷潛在的(de)風險。行業深度調(diao)整(zheng)期(qi)里，房地產(chan)業務已成各大(da)公司(si)的(de)業績拖累。

2023年(nian)，滬深、內地在(zai)港上(shang)市房企凈利潤均值同比分別下降38.2%和(he)29.6%，滬深上(shang)市房企有(you)4成(cheng)以上(shang)虧(kui)(kui)損(sun)、港股房企虧(kui)(kui)損(sun)比例(li)更是超過6成(cheng)。

今(jin)年以來，行業仍未復蘇。前5個月，全(quan)國房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)投資同(tong)比下(xia)降(jiang)10.1%、開(kai)發(fa)(fa)房(fang)屋施工(gong)面(mian)積同(tong)比下(xia)降(jiang)11.6%，唯(wei)商品房(fang)待售面(mian)積同(tong)比增長15.8%。

在漫長的季節里(li)，上市房企們猶如踩著(zhu)鋼絲繩跳舞。已陷入雷區的難(nan)以(yi)自拔，在岸邊的幸運兒，亦要安(an)全脫(tuo)身。畢竟，盛宴過后，笙歌(ge)歸院落，燈火下樓臺。

退房潮起

在2023年(nian)克而(er)瑞(rui)房企銷售(shou)百(bai)強榜單上(shang)，美的(de)置(zhi)業（03990.HK）以658.5億元銷售(shou)額位列第22位。

背靠家(jia)電巨頭美的資本系(xi)及(ji)何(he)氏家(jia)族，又在大灣(wan)區占(zhan)據主(zhu)場優勢，美的置業成(cheng)為(wei)民營房企中，為(wei)數不多的穩健派。

但(dan)，公司仍提出“退房”的想法。6月23日，美(mei)(mei)的置(zhi)業剝離房地產業務擺上臺面(mian)，由控股(gu)股(gu)東美(mei)(mei)的發展（BVI）全面(mian)接手。

截(jie)至去年底，公司擁有(you)土儲建(jian)筑面積約2650萬平(ping)方米、319個物業開(kai)發項目(mu)，分(fen)別位于大(da)灣區、長三角等五大(da)區域(yu)。

在今年3月舉(ju)行的業(ye)(ye)績會上，公司總裁郝恒樂就對外表示，今年是(shi)公司非常(chang)關(guan)鍵的一個起點，將聚焦業(ye)(ye)務結構優(you)化。沒想(xiang)到(dao)，房地產主(zhu)業(ye)(ye)這么快便成(cheng)為(wei)棄子(zi)。

不是美的置業不努力(li)，而是房子確實(shi)(shi)不太好(hao)賣了。2024年(nian)上半年(nian)，公司實(shi)(shi)現(xian)合(he)同銷售金額202.1億元(yuan)、合(he)約建筑(zhu)面積177.3萬平方米，同比分(fen)別下降50.17%和44.70%。

美(mei)的(de)置業官(guan)宣(xuan)“退房(fang)”后的(de)一(yi)周(zhou)里，格(ge)力地產(chan)、冠城大通（600067.SH）跟進(jin)，先后宣(xuan)布剝離房(fang)地產(chan)業務(wu)。

格力地(di)產(chan)（600185.SH）重(zhong)組4年，至(zhi)今沒有完成(cheng)，公司房(fang)地(di)產(chan)主業(ye)近年只是(shi)消耗剩余土儲。此次擬(ni)置(zhi)出的上海、重(zhong)慶及三亞等三地(di)業(ye)務規模(mo)相對較小。截(jie)至(zhi)2023年末，三地(di)合計(ji)可供出售面積約22.59萬平(ping)方米(mi)。

自2014年(nian)起，格力地產涉足房地產業務，規模始終(zhong)不大，公(gong)司(si)更多的精(jing)力放在多元(yuan)化轉型上。7月8日(ri)，剝離(li)地產業務進入(ru)議事日(ri)程。

冠城(cheng)大通近(jin)乎一(yi)樣，港商(shang)韓國(guo)龍2002年(nian)入主(zhu)后，主(zhu)導電(dian)磁線和(he)房(fang)地產雙主(zhu)業(ye)格局(ju)，但房(fang)地產業(ye)務規(gui)模停滯不(bu)前，擴張相對保守。最(zui)近(jin)幾年(nian)，基本在消耗庫存，去年(nian)末，可(ke)供出售面(mian)積(ji)約33.23萬平方米。7月10日晚，公司“退房(fang)”擺上臺面(mian)。

在此之前，從破(po)產(chan)重整走(zou)出(chu)的(de)山(shan)子高科（原(yuan)銀億(yi)股(gu)份(fen)）、國資背(bei)景的(de)華遠地產(chan)，均宣告剝(bo)離地產(chan)業務(wu)，轉而尋求更好的(de)發展。

這些企業剝離(li)地(di)產(chan)業務，接盤方都(dou)是控股股東。

斷臂求生

多年前(qian)，王健林就(jiu)嗅到了房地產行(xing)業的(de)風險(xian)。2017年，他與融創孫宏斌、富力(li)張力(li)的(de)世(shi)紀交易，就(jiu)是幫(bang)助萬(wan)達賣資(zi)產、降負債，淡(dan)化地產。

后萬通(tong)(tong)時代(dai)，萬通(tong)(tong)發(fa)展（600246.SH）在2017前(qian)后嘗試金融服務、泛(fan)海控股發(fa)力金融業務，已退市(shi)的中天(tian)金融，7年前(qian)就(jiu)在盤算去地(di)產化。

以往(wang)傲嬌的地產業(ye)務，為(wei)何紛紛成為(wei)企業(ye)棄(qi)子(zi)？

原因很簡(jian)單(dan)，房地(di)產行(xing)業資金密集型特(te)征、房住不炒的(de)政策定(ding)位，以及一波(bo)(bo)接一波(bo)(bo)的(de)行(xing)業調整，樓市(shi)由賣方市(shi)場進入買方市(shi)場。

在這個周期里，曾連(lian)續3年躋(ji)身千(qian)億房企的美的置業，盡可能維(wei)持健康(kang)的財(cai)務狀況，并設法完成“三道紅線”的考驗，但付出了極大(da)代價(jia)。公司公告中稱，在保障(zhang)財(cai)務健康(kang)的同(tong)時，仍必(bi)須承擔(dan)沉重負擔(dan)，以支(zhi)持房地產開發業務。

2023年，公司(si)合約銷售規(gui)模較(jiao)上年減少134億(yi)元(yuan)；實現營業(ye)收入735.65億(yi)元(yuan)，同比下(xia)降0.09%，歸母凈(jing)利(li)潤為9.14億(yi)元(yuan)，同比大降47.08%。

從長遠來看，房地(di)產(chan)市場未明(ming)顯(xian)好轉，如(ru)果不(bu)及時(shi)作出戰略(lve)性選(xuan)擇，風險(xian)難以預料。

在這(zhe)一(yi)點(dian)上，國企(qi)的敏銳(rui)感或許稍強一(yi)點(dian)。

4月底(di)，老(lao)牌地(di)產(chan)(chan)商(shang)華遠地(di)產(chan)(chan)（600743.SH）宣布剝離地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)務(wu)，令(ling)人(ren)唏噓。它曾在業(ye)(ye)內叱咤風(feng)云，亦在地(di)產(chan)(chan)黃金(jin)時(shi)代原地(di)踏步(bu)。近3年(nian)，公(gong)司陷入泥潭(tan)，歸(gui)母凈利(li)潤合計虧損約60.52億元(yuan)。2023年(nian)末，公(gong)司1年(nian)內到期非流動負債84.19億元(yuan)，同期，在手貨幣資(zi)金(jin)僅22.57億元(yuan)。

住宅大開發時代漸(jian)漸(jian)遠(yuan)去，房地(di)產業務漸(jian)漸(jian)成了包袱(fu)。斷(duan)臂之后(hou)，非地(di)產業務能否撐起公司業績？

誰是下一家？

上市房企(qi)去(qu)地(di)產(chan)化，無(wu)非(fei)兩大原因，一是業務結構由“重”轉(zhuan)“輕”，借以實現企(qi)業轉(zhuan)型(xing)；另一方面通過轉(zhuan)讓(rang)房地(di)產(chan)業務，降(jiang)低負債(zhai)和減輕償債(zhai)壓(ya)力。

輕(qing)舟，就能駛過萬重(zhong)山？

首先，要(yao)面(mian)對的是企(qi)業收(shou)(shou)入規模大幅縮(suo)水。格力(li)地(di)產、美的置業等，2023年地(di)產業務收(shou)(shou)入所占比重在89.45%和超過97%，非地(di)產業務收(shou)(shou)入比重甚小。

如果不(bu)追(zhui)求規模，物管、代建(jian)等(deng)業務，倒是可以為公司(si)保障穩定的現金流，但是，也有行業競爭的風險。

以代建業務(wu)為例(li)，很多上市房企早有布局(ju)，金地、龍(long)湖、融創、建業等龍(long)盤虎踞，聲(sheng)稱聚(ju)焦(jiao)代建業務(wu)的華遠地產，又有何優勢？

“掏空”房地(di)產主業(ye)之后，美的(de)(de)置業(ye)保留了(le)物(wu)管(guan)、商業(ye)、產業(ye)園等五大業(ye)務，現在能打的(de)(de)只有物(wu)管(guan)業(ye)務。2023年底，物(wu)管(guan)服務合約面(mian)積9032萬平方(fang)米，營業(ye)收(shou)入15.22億元(yuan)。這是企業(ye)轉(zhuan)型(xing)輕資產運營后最大的(de)(de)業(ye)績支撐。

山子高科(ke)（000981.SZ）前身為(wei)(wei)銀億股份(fen)，早(zao)年為(wei)(wei)寧波地產一(yi)哥。公司流動性危(wei)機爆發于2018年，在經歷破產重(zhong)整之后(hou)，跨(kua)界新能源業(ye)務(wu)，房地產成為(wei)(wei)必(bi)須甩掉的包(bao)袱。

6月29日，山子高科(ke)將(jiang)子公司銀億地(di)產100%股權(quan)掛牌出售(shou)，盡(jin)管最(zui)終(zhong)成(cheng)交價(jia)較(jiao)首次掛牌價(jia)降幅3成(cheng)以上，總算告別耕耘(yun)30年的房地(di)產業(ye)務。

2024年(nian)一季度，公司實現營收11.80億元(yuan)、歸母凈利潤4.58億元(yuan)，這是歷經連(lian)虧(kui)6年(nian)、 累計虧(kui)損近150億元(yuan)后，再次扭虧(kui)為盈。

不過，房企轉型(xing)(xing)并(bing)不是一件容易的(de)事。1年多(duo)前(qian)，榮(rong)豐控股（000668.SZ）官宣(xuan)，曾斥資3.17億元向醫療(liao)器械行業的(de)轉型(xing)(xing)失敗(bai)，不得(de)不回歸房地產(chan)老(lao)本行。

隨著行(xing)業洗(xi)牌加劇，上市房企銷(xiao)售下滑和債務高企，可(ke)以預想得到會有更(geng)多的(de)房企甩掉房地產拖累。

下一家，會是誰呢？