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陰霾密布的房地產行業，迎來一波波重磅利好。

中央(yang)政治局會議指出，要(yao)(yao)促進房(fang)地產市(shi)(shi)場止跌回穩；央(yang)行(xing)表示，要(yao)(yao)將降低存量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)率和(he)統一房(fang)貸(dai)最低首付比例；證監會引導上(shang)市(shi)(shi)公司出臺市(shi)(shi)值(zhi)管理對策，長期破凈公司應(ying)當(dang)披露估值(zhi)提(ti)升(sheng)計(ji)劃。

過去很(hen)長時間里，地產板塊一(yi)直是破(po)凈(jing)的重災(zai)區。隨著大批房企暴雷，股(gu)價遭到重創，超60支地產股(gu)“破(po)凈(jing)”，退市的更是不一(yi)而足。

利(li)好政策(ce)的刺激之下，資本市場(chang)中房(fang)地產上(shang)市公(gong)司股(gu)價紛紛大(da)漲。

企業重組層面，許多大型民營房企亟待(dai)“白(bai)衣騎(qi)士”輸血(xue)救(jiu)場，也(ye)確實有(you)人開始行動(dong)了。

9月20日收盤，中(zhong)國奧(ao)園公(gong)告(gao)，中(zhong)東(dong)投資(zi)集團Multi Gold Group Limited將成(cheng)為公(gong)司(si)新(xin)的戰略(lve)投資(zi)方(fang)，并取代郭梓文(wen)成(cheng)為第一大股東(dong)。中(zhong)國奧(ao)園久旱(han)逢甘(gan)霖，次日股價一度飆升140%。

這是繼(ji)萬達集團(tuan)引入(ru)由太盟、中信、阿布扎比投資(zi)局、穆(mu)巴(ba)達拉投資(zi)公司等組成(cheng)的財團(tuan)后，今年第二家被中東資(zi)本投資(zi)“抄底”的房企。

除了(le)外資(zi)，各地(di)國資(zi)對困難房(fang)企伸出援手(shou)，實力雄厚(hou)的險資(zi)也下(xia)場購(gou)入多個項(xiang)目，退隱多年的煤老(lao)板們也重新殺了(le)回來，就連(lian)貝殼也開始親自(zi)買地(di)挺進住宅開發領域。

不僅在資本市(shi)場(chang)，在房地產(chan)地產(chan)市(shi)場(chang)隱隱的躁動體(ti)現更多方面。

中東土豪現身

救萬達，盤奧園。

繼石油煉化、新能源(yuan)汽車、文娛、新科技等領域后，精明(ming)的中東土豪又(you)瞄準了中國(guo)地產業。

萬達和奧園率先被中(zhong)東資本裝進“購物車(che)”。根據中(zhong)國奧園公告，創始(shi)人郭(guo)梓(zi)文(wen)控制的(de)(de)Ace Rise計劃(hua)將(jiang)6.22億股轉讓給Multi Gold。完成(cheng)后，Multi Gold將(jiang)擁有中(zhong)國奧園16.48%的(de)(de)股份(fen)，郭(guo)梓(zi)文(wen)下滑(hua)至16.38%。Multi Gold將(jiang)成(cheng)為最大單(dan)一股東，郭(guo)梓(zi)文(wen)失(shi)去控股股東位置。

1996年(nian)，郭梓文(wen)聯手(shou)胞弟(di)創辦中(zhong)國奧園，公司在地產業黃金期的余(yu)暉(hui)中(zhong)（2019年(nian)）銷(xiao)售額首次(ci)突破千億元，2020年(nian)增長至(zhi)1330億元，但(dan)到次(ci)年(nian)10月正式“暴雷”。

此后，公司進入債務重組(zu)階段，并通(tong)過發行新股、美(mei)元(yuan)(yuan)債、可轉債、永續(xu)債等(deng)方案，再次“續(xu)命”。境外債重組(zu)后，其凈資產(chan)增(zeng)厚313.5億元(yuan)(yuan)，財務狀(zhuang)況得到改善。

但當前的(de)中國奧園仍(reng)是風(feng)雨飄搖，得(de)益于債務重組，上半年凈利潤高達(da)223.12億元，但剔除重組收益，仍(reng)是虧(kui)損。截至(zhi)上半年末，有(you)息債務仍(reng)有(you)762億元，其(qi)中534億元將在一年內到期。總(zong)資產1886億元，而(er)負債總(zong)額(e)則有(you)1904億元，還是資不(bu)抵(di)債的(de)狀態。

在當前地(di)產業整體承壓的(de)情(qing)況下，奧園(yuan)無法(fa)獨善其身，曾經的(de)千億房企幾乎已無法(fa)自(zi)我造(zao)血。今(jin)年前8月，奧園(yuan)全口徑銷售額(e)僅有63億元，同比(bi)下滑(hua)33%，排在第84名。賬上現金僅剩16億元，受(shou)限(xian)資金23.18億元。

此番引入中(zhong)東戰投，奧園可(ke)謂絕處(chu)逢生(sheng)。

Multi Gold來自阿(a)聯酋，但(dan)其僅有(you)(you)一個(ge)實際擁有(you)(you)人Alobeidli，他在科技、房地產及戰(zhan)略咨詢等領域擁有(you)(you)二十多年的經驗。在中國(guo)奧園官(guan)網上，郭梓文(wen)已將董事會(hui)主席的位(wei)置讓于(yu)Alobeidli。

蹊蹺的(de)是，至今奧園并未公布該(gai)交易(yi)的(de)具體價(jia)(jia)格和方案。外界猜測可能是賣(mai)價(jia)(jia)過低，影(ying)響股價(jia)(jia)。

按9月20日收盤價計算，中(zhong)國奧(ao)園市(shi)值4.5億(yi)港(gang)元(yuan)，買下(xia)16.48%的股權僅需(xu)要(yao)(yao)7400多(duo)萬港(gang)元(yuan)，即便溢價一(yi)倍，也只需(xu)約1.5億(yi)港(gang)元(yuan)。過去多(duo)少年(nian)的時間里(li)，要(yao)(yao)想以如此低的代價控股一(yi)家曾經的千億(yi)房企，絕對(dui)是件不(bu)可(ke)想象的事情。

中(zhong)國(guo)奧園此次增加“中(zhong)東”資(zi)本的(de)成(cheng)分，目的(de)也很明確，就是想通過Alobeidli的(de)社(she)會資(zi)源，結識更多的(de)中(zhong)東資(zi)本以“為(wei)公司引入潛在投資(zi)人”，徹底起死回生。

相(xiang)比(bi)奧園的(de)神秘，萬達則是實打(da)實的(de)巨(ju)資入(ru)場。今年3月(yue)，萬達商(shang)管獲得兩家(jia)中(zhong)東投資機構(gou)阿布扎(zha)比(bi)投資局(ju)、穆巴達拉投資公司與太(tai)盟投資、中(zhong)信資本、ARES組成(cheng)的(de)財團共計600億(yi)的(de)注資。

代價是，王健林失去(qu)珠海萬達商(shang)管的絕(jue)對控制(zhi)權，持(chi)股比(bi)例下降至40%，財團合計持(chi)股60%。

回報(bao)是，萬(wan)達商管(guan)上市(shi)對賭警報(bao)解(jie)除(chu)，流(liu)動性(xing)危機大幅緩(huan)解(jie)，老王終于能長(chang)舒一(yi)口氣。

近(jin)一年(nian)來(lai)，萬(wan)達(da)商(shang)管所持股(gu)權頻遭(zao)凍結和出(chu)售，甚至還(huan)將北京的總(zong)部也賣掉了，萬(wan)達(da)電影的實(shi)控權也轉讓給柯利明。危機之下的萬(wan)達(da)亟需輸血，但代價就是王健林的控股(gu)權最終旁落(luo)。

國資險資狂買

民營(ying)房企全面(mian)退潮。

在這輪(lun)地產抄底(di)潮中(zhong)，地方國資(zi)和(he)實力(li)(li)雄厚的(de)險資(zi)承擔起主(zhu)力(li)(li)軍的(de)角色。

據不完(wan)全統計，年內(nei)已至少有9家險企(qi)接(jie)連出手(shou)，共接(jie)盤13個(ge)不動產(chan)項目(mu)。這其中，新華(hua)保險更是三度出手(shou)接(jie)盤萬達旗(qi)下資產(chan)。

9月24日，南京萬(wan)達茂項目易(yi)手，大連萬(wan)達商(shang)管(guan)退(tui)出，新股東為坤華（天津）股權*資合伙(huo)企業（有限(xian)合伙(huo)）。

該公司正(zheng)是(shi)由新(xin)(xin)華保(bao)(bao)險(xian)(xian)(xian)聯合中金資(zi)(zi)(zi)本(ben)打造的(de)百億(yi)級投資(zi)(zi)(zi)基金，新(xin)(xin)華保(bao)(bao)險(xian)(xian)(xian)作(zuo)為LP出資(zi)(zi)(zi)99.99億(yi)元，中金資(zi)(zi)(zi)本(ben)作(zuo)為GP認購100萬元。這支(zhi)基金成為新(xin)(xin)華保(bao)(bao)險(xian)(xian)(xian)抄(chao)底不動產資(zi)(zi)(zi)產的(de)排頭兵。

此前的4月(yue)和7月(yue)，萬達集團(tuan)北京(jing)總(zong)部——北京(jing)萬達廣場實業有限公司和煙臺芝罘萬達廣場有限公司先后賣給坤華(hua)股權*資(zi)。

趕(gan)來紓困的還(huan)有陽光(guang)人壽、大(da)家保險等。今年5月底和7月初，陽光(guang)人壽通過(guo)蘇州聯商陸號商管公司購入合肥萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場和東莞(guan)厚街萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場；去年9月，大(da)家保險攜手橫(heng)琴人壽投(tou)資上海的周浦萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場。

險資出(chu)手的另一大(da)項目則(ze)是(shi)北京的頤堤(di)港(gang)二期，該項目起初由遠洋(yang)集團和太古共同操盤(pan)，預計總(zong)投資230億元。但隨著(zhu)遠洋(yang)集團幾(ji)近(jin)擱淺，國壽(shou)甚至直接(jie)將其所持遠洋(yang)股(gu)權的價值(zhi)清零。

考慮到頤堤港的(de)(de)規模和(he)體(ti)量，賣出變(bian)現也不失為一個合理(li)的(de)(de)選擇。6月7日，中國人壽、太古(gu)地產分(fen)別出資31億元(yuan)、9億元(yuan)接手頤堤港二期64.79%的(de)(de)股(gu)權(quan)及相關債(zhai)權(quan)。

只是該(gai)項(xiang)目凈資產值估價84億元，本次交(jiao)易價格相(xiang)當于(yu)打(da)了(le)七折(zhe)，但在如今的(de)(de)市場(chang)行業(ye)下，能夠出手(shou)已是難得。接手(shou)的(de)(de)國壽和(he)太古地產，一個(ge)是遠洋集(ji)團的(de)(de)第一大(da)股東，一個(ge)則(ze)是該(gai)項(xiang)目的(de)(de)長期投資方，在大(da)股東的(de)(de)支持(chi)下，遠洋翻盤還有(you)機會。

此外，財大(da)氣(qi)粗(cu)的平(ping)安(an)，購入了北(bei)京麗澤(ze)金融商務區(qu)部分(fen)地塊；收購鶴山合能(neng)、維龍蓬江、安(an)華維龍（西咸新區(qu)）倉儲(chu)服務三家公司；并對上海東方萬國等四個產業園新增出資。

友邦(bang)人(ren)壽(shou)一口氣以(yi)24億元(yuan)收購(gou)了北京CBD的凱德·星貿項目控股權(quan)，這是友邦(bang)在北京首個直接投資的地產項目。

梳理起來看，險(xian)資收購的(de)標的(de)沒有住宅(zhai)項目(mu)(mu)，均為處于一二線城市(shi)的(de)寫字樓、物(wu)流園、購物(wu)中心等出租型物(wu)業，這(zhe)些項目(mu)(mu)和險(xian)資追(zhui)求長期穩定收益的(de)特(te)征相符合。

國資亦(yi)是此(ci)輪整合受困房企的主角，典(dian)型的案(an)例包括珠海國資入主世榮(rong)兆業、衢(qu)州國資掌舵新湖(hu)中寶、湖(hu)北國資進(jin)駐三湘印象等案(an)例。

收(shou)購金(jin)額最大的(de)(de)(de)要(yao)屬(shu)新湖中寶的(de)(de)(de)重組。去(qu)年2月開(kai)始，衢州國資(zi)(zi)旗下兩家投資(zi)(zi)基金(jin)先后出資(zi)(zi)22.7億(yi)元(yuan)(yuan)及30億(yi)元(yuan)(yuan)，共計收(shou)購新湖中寶28.54%的(de)(de)(de)股權，成為新的(de)(de)(de)話事(shi)人。

新湖系由前浙江首富黃偉創立，靠倒賣(mai)股*認(ren)購(gou)證完成原始積(ji)累后，黃偉在期*、證*等金融領域(yu)風生水起，后又(you)整合湘財證*，成為大智慧第二大股東(dong)，并在地產界嶄露頭(tou)角。

但隨著(zhu)地產行(xing)情急速下挫，公(gong)司信托理財(cai)產品暴雷，又陷入新疆礦產股權(quan)糾紛(fen)，新湖系搖(yao)搖(yao)欲墜，黃偉坦言(yan)：“礦拿回來大(da)家的錢才有著(zhu)落，拿不(bu)回來可(ke)能我都要破產。”

歸入衢州(zhou)國資(zi)后，新湖中寶更名為衢州(zhou)發(fa)展(zhan)，總部遷(qian)往(wang)衢州(zhou)市。繼續存量地產業務(wu)的(de)同時(shi)，還大力(li)發(fa)展(zhan)科技制造、金融服務(wu)等(deng)。

可(ke)以預見的是，民營地產(chan)還會繼續退潮，而國資(zi)、大型險資(zi)未(wei)來還將繼續加快收編(bian)步伐。

煤老板、中介和神秘人

民間資本抄底下場。

客廳(ting)俯瞰浦江(jiang)，位居上海CBD核(he)心正濱江(jiang)，與東方明珠、金(jin)茂大廈為鄰，中(zhong)糧海景壹號被稱(cheng)為毫(hao)不輸于(yu)湯臣(chen)一(yi)品的絕版豪(hao)宅。

該項目原由(you)大悅城旗下上海(hai)鵬利置(zhi)業持(chi)有，但(dan)在去年11月，大悅城以41.42億元(yuan)將這塊核心(xin)資產轉售給上海(hai)邕(yong)鵬實業。

邕鵬實(shi)業(ye)背(bei)后的大(da)佬(lao)則是內蒙(meng)古知名的煤(mei)老板劉滿世，現年已經75歲的他，憑(ping)借煤(mei)炭(tan)起家，2012年問鼎內蒙(meng)古首富。

由其控制的滿世集(ji)團是一家集(ji)能源、運銷、地產(chan)、文(wen)旅、食品(pin)等(deng)產(chan)業的多元化企業，現有六(liu)座大型煤礦，年(nian)產(chan)銷動(dong)力煤2000多萬噸。

近兩年，由(you)于天(tian)然氣、煤(mei)炭等(deng)資源價格走高，煤(mei)企利(li)潤豐(feng)厚(hou)，退隱多(duo)年的煤(mei)老板們(men)又開始在北上等(deng)一(yi)線(xian)城市頻(pin)繁掃(sao)樓。

據說(shuo)，去年10月，以28億元收購原(yuan)屬(shu)金茂(mao)的北京威斯汀大飯(fan)店(dian)的神秘(mi)人，也是陜西的一(yi)位煤(mei)老板。

去年，北京房山(shan)區拱辰街(jie)道(dao)幾塊地皮吸(xi)引了山(shan)西煤老板的注意，山(shan)西金匯海最終(zhong)以(yi)15.1億元擊(ji)敗中海、龍湖、華潤將(jiang)其攬至麾下。

金(jin)匯海由山西(xi)金(jin)泉能源(yuan)集(ji)團全資持有，背后(hou)站(zhan)的是山西(xi)煤(mei)老板溫秋貴，屬(shu)于介休(xiu)溫氏家族(zu)。公(gong)司(si)旗下擁有4家煤(mei)礦(kuang)，年產主焦煤(mei)210萬(wan)噸(dun)，動力煤(mei)90萬(wan)噸(dun)。

拿(na)下該項(xiang)目(mu)后，溫秋貴又拉來了華潤(run)置地(di)、山東(dong)新首富信發(fa)(fa)鋁業的張剛，共(gong)同開發(fa)(fa)京熙(xi)潤(run)府(fu)。

煤老板之外，貝殼以(yi)中介身份親自下(xia)場(chang)買地操(cao)盤住宅項目，算是給持續低迷的樓市扔下(xia)了一(yi)顆深水炸彈。

貝(bei)殼(ke)躬(gong)身入局土地(di)(di)市場(chang)早已是摩拳擦掌(zhang)，勢在(zai)必得。9月(yue)20日，貝(bei)好家置業以10.76億元競得成都(dou)錦江區金融城三(san)期H12地(di)(di)塊，樓面價(jia)高(gao)達2.73萬元/㎡，溢價(jia)率(lv)42.19%，一舉成為成都(dou)新單價(jia)“地(di)(di)王(wang)”。

去年7月12日，彭永(yong)東給貝殼全體員工發布了一封公開信，指出(chu)貝殼的業(ye)(ye)務(wu)(wu)要(yao)從(cong)一體兩翼(yi)拓(tuo)展為(wei)一體三翼(yi)，即在主體經(jing)紀業(ye)(ye)務(wu)(wu)和兩翼(yi)（惠居租房、家裝(zhuang)家居）之上，再增(zeng)加(jia)住宅開發業(ye)(ye)務(wu)(wu)。

熟稔地產經紀(ji)業務(wu)，擁(yong)有(you)海量“一手(shou)真實數據”，貝(bei)殼親自下場操(cao)盤(pan)被(bei)市場看做地產升溫的風向(xiang)標。

從以中介為根基，長期做開(kai)發(fa)商渠(qu)道的(de)貝殼(ke)，轉身做起甲(jia)方，貝殼(ke)的(de)邏輯是，依(yi)托海(hai)量大數據和售(shou)賣(mai)渠(qu)道，以C2M模式設計(ji)產品。

這種(zhong)方(fang)式，打(da)破了以往(wang)開發商(shang)標準化大(da)規模(mo)復制擴張(zhang)的路徑，在(zai)地產業走向(xiang)存(cun)量(liang)時(shi)代(dai)，能夠更加貼近用(yong)戶需(xu)求，不(bu)失為一種(zhong)大(da)膽的創新。

而且(qie)，貝殼(ke)擁有(you)如此(ci)龐(pang)大的真實交易數據，且(qie)具(ju)備線上線下一(yi)體化及強大的營銷團隊。在中央提出要推動構建房地產發展新模式(shi)的背景下，貝殼(ke)下場的時間點卡得很準。

寫在最后

占據龐大金融資產(chan)，牽動綿(mian)長的產(chan)業(ye)鏈(lian)，影(ying)響國(guo)家經濟發展，又是居民家庭財富(fu)支(zhi)柱，房地產(chan)的重要性毋庸(yong)置疑。

只(zhi)是，房地產大(da)類資產的周期性過于重、過于長，很(hen)多(duo)民營(ying)企業在周期下行時期無力支(zhi)撐。

資(zi)本會在自認為合(he)適(shi)的時(shi)機進行(xing)買入或賣(mai)出，價格(ge)可能會很(hen)貴，也(ye)可能會超級便宜，這就是市場。自去(qu)年開始，嘉里建(jian)設、香(xiang)港(gang)置地、鐵獅門等外資(zi)投資(zi)深(shen)圳房地產項目，中(zhong)東資(zi)本開始入局，摩根大(da)通在二(er)級市場抄底碧桂園，國資(zi)、險資(zi)、煤老板、中(zhong)介、神(shen)秘資(zi)金紛紛抄底。可以說，這些價格(ge)相比此前高位時(shi)已經低到塵(chen)埃(ai)里。

與此同時，中央(yang)層面明確提出要促(cu)進(jin)房(fang)地產市場止跌回(hui)穩。一系列(lie)動(dong)作都昭示出，地產見底的信號已經非常強烈。

供需關系的根本性改變決定了，房(fang)地產不可(ke)能再重演過去的狂熱。但眼下這些已經抄底的資本不論是外資、國(guo)資還是煤老板，成(cheng)功(gong)的概率(lv)已經相當(dang)大了。