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前段時間(jian)，關于#一線城(cheng)市房租(zu)(zu)跳水#的話題登上(shang)熱(re)搜。根(gen)據行業數據，23年11月以來，各等級(ji)城(cheng)市全(quan)(quan)部邁入租(zu)(zu)賃淡季，租(zu)(zu)金(jin)均(jun)價全(quan)(quan)線下滑，11月全(quan)(quan)國大中(zhong)城(cheng)市租(zu)(zu)金(jin)掛(gua)牌(pai)均(jun)價為35.37元/平方(fang)米/月，環比下跌0.59%，同比下跌0.25%。

具(ju)體來看，雖然一線(xian)城市的平均租金最(zui)高(gao)，為(wei)86.6元/平方(fang)米(mi)/月，但下(xia)(xia)(xia)降也是四(si)個等級中最(zui)高(gao)的，同比(bi)下(xia)(xia)(xia)跌1.48%，環比(bi)下(xia)(xia)(xia)降0.83%。

在整(zheng)個租房市(shi)場不景氣的大(da)背景下(xia)，曾經如(ru)(ru)火如(ru)(ru)荼的長租公寓也嗅到(dao)了危機，一(yi)些(xie)長租公寓的租期正在變(bian)(bian)(bian)短、變(bian)(bian)(bian)靈活，另一(yi)些(xie)則(ze)卷起了價格，調(diao)低租金以求(qiu)租客(ke)。但對偏高(gao)端的公寓而言(yan)，它(ta)所受到(dao)的沖擊力最大(da)，這些(xie)些(xie)許的調(diao)整(zheng)和改變(bian)(bian)(bian)似乎挽(wan)救不回(hui)需(xu)求(qiu)的大(da)幅下(xia)滑，因為(wei)高(gao)端公寓越來越難成為(wei)年輕人的租房選擇。

從高向低(di)，趨(qu)勢(shi)所在。

退租之后，降價成常態

“明(ming)明(ming)簽了3年(nian)的合同，才住了半年(nian)就(jiu)要走，跟(gen)我說因(yin)為工作(zuo)變(bian)動，要去另一(yi)個(ge)城(cheng)市發(fa)展，他(ta)可以(yi)賠償一(yi)個(ge)月的押金”，作(zuo)為房東的李先生有(you)些(xie)生氣。

2021年的(de)時(shi)候，上海樓市火熱，李先生在靜安(an)區附近買了(le)(le)一套40平米左右的(de)一室一廳公寓，準(zhun)備(bei)出(chu)租(zu)給白領和(he)高端租(zu)客。11月交(jiao)付后，中介很快幫他(ta)(ta)找到了(le)(le)一個(ge)(ge)租(zu)客，是(shi)一個(ge)(ge)在附近工作(zuo)的(de)白領，簽了(le)(le)3年的(de)合同，可是(shi)沒曾想突然(ran)有一天租(zu)客跟(gen)他(ta)(ta)說不打算租(zu)了(le)(le)。無奈之下(xia)，他(ta)(ta)只能接受解(jie)約請求，可眼看著房子空(kong)置了(le)(le)兩個(ge)(ge)月，中介勸他(ta)(ta)降價，從原來(lai)的(de)7500/月降到6800元/月，而后又降到了(le)(le)6600/月。

李先(xian)生趕(gan)上(shang)了上(shang)海樓市(shi)急(ji)劇變化的(de)時(shi)候。根據《2023年一季度上(shang)海住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)回顧及展望》，2023年3月，上(shang)海房(fang)屋租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)收(shou)(shou)入(ru)比(bi)為28%，環(huan)比(bi)下跌21.7%，達到近年來新低。這意(yi)味著盡(jin)管各方數據都顯示人均可(ke)支(zhi)配收(shou)(shou)入(ru)增長了，但租(zu)(zu)(zu)房(fang)人群更傾向于控制租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)預算或縮減租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)支(zhi)出(chu)。

這對(dui)高端公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的出租影響最(zui)大。上海某外資(zi)高端公(gong)(gong)寓(yu)(yu)相關負(fu)責人表(biao)示，2023年下半年，上海某國際基(ji)金(jin)投資(zi)的高端公(gong)(gong)寓(yu)(yu)出現(xian)了退租潮，一個月退租最(zui)高超20套，多(duo)數租客并(bing)未離開上海，而是搬到了更便(bian)宜的公(gong)(gong)寓(yu)(yu)。

作(zuo)為頂(ding)奢公寓(yu)的(de)代表，寶格麗公寓(yu)也早(zao)已放下了(le)(le)姿態。原來行情(qing)好(hao)的(de)時(shi)(shi)候(hou)，一個月租金數萬元的(de)酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)基本是“秒定”狀態，經常幾位意向(xiang)客戶在(zai)搶一套房子，有時(shi)(shi)候(hou)還(huan)可(ke)能(neng)要加價才能(neng)租到。而從(cong)2022年(nian)的(de)下半年(nian)，寶格麗公寓(yu)就(jiu)開始搞起了(le)(le)各種優惠活(huo)動，有些(xie)活(huo)動算下來等于變相打了(le)(le)8.3折(zhe)。

高端(duan)公(gong)寓的(de)租(zu)戶(hu)，多以年(nian)輕人(ren)為主(zhu)(zhu)，前些年(nian)很多互聯網(wang)圈、金融圈的(de)本土“高精尖(jian)”人(ren)才(cai)、上市公(gong)司(si)中(zhong)高層管(guan)理(li)者、居家做直播的(de)網(wang)紅博(bo)主(zhu)(zhu)及其他自由職(zhi)業者，都喜歡(huan)租(zu)高端(duan)公(gong)寓。但2023年(nian)退租(zu)的(de)越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)多，一旦空(kong)了(le)，再(zai)租(zu)出(chu)的(de)周期也(ye)越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)長。

這其(qi)中外企外派(pai)(pai)員工所(suo)代表的(de)國(guo)外租戶(hu)流失，是高端公(gong)寓日趨冷清的(de)一(yi)個(ge)核心原因。自疫情發生后，外資公(gong)司(si)不斷減(jian)少(shao)(shao)外派(pai)(pai)人員，而(er)去年徹(che)底開放后，這群潛在的(de)“租戶(hu)”也少(shao)(shao)有回流。一(yi)位上(shang)海碧云的(de)中介表示(shi)，他(ta)那(nei)邊的(de)外國(guo)租戶(hu)差不多(duo)走了一(yi)半(ban)，而(er)且“像長寧古北原先這里很多(duo)外籍客(ke)戶(hu)，尤其(qi)是日韓的(de)，公(gong)司(si)降預算或(huo)者(zhe)回國(guo)了，所(suo)以很多(duo)這類客(ke)戶(hu)退租”。

面對這種情(qing)況，高端公(gong)寓(yu)也只能打(da)起了價(jia)格(ge)戰。2023年上半年，上海某(mou)國際知(zhi)名(ming)公(gong)寓(yu)的小(xiao)戶(hu)(hu)型租金(jin)降(jiang)幅(fu)達(da)到(dao)40%；虹口(kou)某(mou)知(zhi)名(ming)公(gong)寓(yu)54平方米loft戶(hu)(hu)型，2022年簽單價(jia)格(ge)在2萬元左(zuo)右(you)，2023年已(yi)降(jiang)至1.4萬元左(zuo)右(you)；另外，一些小(xiao)業主(zhu)的別墅(shu)型產(chan)品(pin)租金(jin)降(jiang)價(jia)幅(fu)度達(da)到(dao)50%。

降價不是長久之法(fa)，中介、房東、公寓運營商們仍在苦苦等待租(zu)戶。

租房的年輕人都去哪了？

“人在不(bu)(bu)同(tong)時(shi)期確實有不(bu)(bu)同(tong)的想享受的東西，之(zhi)前想著工(gong)作(zuo)不(bu)(bu)易，要盡量給自己好的生(sheng)活環(huan)境，現(xian)在只想攢錢出(chu)遠門旅游(you)”，一(yi)位去(qu)年搬(ban)到(dao)一(yi)棟老房子樓梯房里小單間的年輕人表示。

去年，易居(ju)研究(jiu)院(yuan)發布報告(gao)對全國30個(ge)重點(dian)城市(shi)租(zu)房市(shi)場進行分(fen)析，報告(gao)顯示，對比收(shou)(shou)入(ru)而言，2023年5月，全國30個(ge)重點(dian)城市(shi)房租(zu)收(shou)(shou)入(ru)比為29%，這意味著租(zu)客需(xu)要(yao)掏(tao)出近3成的工資等收(shou)(shou)入(ru)用于租(zu)房。而其(qi)中(zhong)，在北京、三亞、上海(hai)、深圳等城市(shi)，房租(zu)收(shou)(shou)入(ru)比更是高達40-50%。

不過當前大部分(fen)城市的(de)(de)房租收入(ru)比(bi)正在下滑，受企業(ye)倒閉、裁(cai)員及(ji)降薪(xin)的(de)(de)影(ying)響，年輕(qing)人租房的(de)(de)首要(yao)考慮(lv)因素變成了性價(jia)比(bi)，而從(cong)高租金區域向低租金區域換租，則(ze)是大多數年輕(qing)人的(de)(de)租房消費趨勢。

但(dan)具體流向了哪里(li)？不斷入市的保租房(fang)(fang)承(cheng)接了一大批長租公寓的租客。以上海為例，2023年(nian)6月(yue)，普陀(tuo)區某央(yang)企運(yun)營(ying)的一個中高端(duan)保租房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目入市后，吸(xi)引了普陀(tuo)、靜安、長寧(ning)區多家高端(duan)公寓的租客。據一位中介(jie)表示，該央(yang)企保租房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目僅4個月(yue)，入住率(lv)就爬升到了90%以上。

對于(yu)原來租(zu)(zu)(zu)高(gao)端公寓的租(zu)(zu)(zu)客而言(yan)，2萬以上的月租(zu)(zu)(zu)金換到保租(zu)(zu)(zu)房(fang)項目(mu)，可以租(zu)(zu)(zu)下一(yi)套(tao)三房(fang)，這不(bu)失為一(yi)個好的選(xuan)擇。但對于(yu)被裁員(yuan)或有被裁風險及(ji)薪(xin)資變動較大的更多年(nian)輕人，保租(zu)(zu)(zu)房(fang)

的(de)價格(ge)仍然偏貴，他們更傾向于老(lao)破小或者搬離市區。

“在(zai)深圳市區(qu)，2500元只能合租到一(yi)個十幾平方(fang)米(mi)的單(dan)間，但(dan)在(zai)龍(long)(long)崗(gang)(gang)區(qu)，1600元左右可以租到30平方(fang)米(mi)的一(yi)居室”，由于(yu)福田等市區(qu)租金(jin)居高不(bu)下，不(bu)少租客將(jiang)租房地(di)點換到了(le)龍(long)(long)崗(gang)(gang)。一(yi)位(wei)在(zai)龍(long)(long)崗(gang)(gang)住了(le)近(jin)半年的租客稱，“自從(cong)搬到了(le)龍(long)(long)崗(gang)(gang)中心(xin)城，周末都(dou)不(bu)想出去，最遠不(bu)出龍(long)(long)崗(gang)(gang)，簡(jian)直不(bu)要太舒服”。

為(wei)了追求性價(jia)比，年(nian)輕人還將目光(guang)瞄(miao)準了長住酒店(dian)，這(zhe)在(zai)小紅書上(shang)興起了新(xin)潮(chao)流。

和短期住(zhu)(zhu)(zhu)酒(jiu)店(dian)相比，長住(zhu)(zhu)(zhu)用戶會拿到(dao)(dao)更優惠的(de)價格(ge)(ge)，最(zui)多可達(da)到(dao)(dao)五折，雖(sui)然和租(zu)(zu)房(fang)相比長住(zhu)(zhu)(zhu)酒(jiu)店(dian)價格(ge)(ge)可能持平或者(zhe)高一些，但房(fang)租(zu)(zu)以外(wai)其余的(de)費(fei)用綜合(he)在一起，長住(zhu)(zhu)(zhu)酒(jiu)店(dian)還是有價格(ge)(ge)優勢。一位用戶在小(xiao)紅書上稱，自己工(gong)作(zuo)后沒租(zu)(zu)房(fang)，在酒(jiu)店(dian)住(zhu)(zhu)(zhu)了兩(liang)三周，問了下前(qian)臺，說長租(zu)(zu)可以優惠，三個月(yue)以上談到(dao)(dao)了價格(ge)(ge)1200/月(yue)，押一個月(yue)租(zu)(zu)金，想住(zhu)(zhu)(zhu)多久就住(zhu)(zhu)(zhu)多久。

不少年輕人(ren)選擇長住酒店(dian)，也是為了省去(qu)中(zhong)介費。在(zai)北京、上海等一(yi)線城市，中(zhong)介費一(yi)般是一(yi)月(yue)房(fang)租(zu)或者一(yi)月(yue)房(fang)租(zu)的50%，長住酒店(dian)可以省下這幾千元。

新(xin)選擇，不(bu)是(shi)人人都有(you)，租房降(jiang)級的大(da)潮(chao)下(xia)，更(geng)多的年輕(qing)人在租房價格和(he)質(zhi)量之間掙扎，既不(bu)想徹底將就(jiu)，也(ye)不(bu)想背負經濟(ji)壓(ya)力。

長租公寓的巨變

2017、2018年(nian)左右，消費升級在(zai)房地產租(zu)賃領域的體現，促使長(chang)租(zu)公寓得到快速壯大(da)，房企(qi)、創業公司、中介、酒店等(deng)來自(zi)不同領域的人紛紛涌入該行業。當時(shi)，形(xing)勢一片大(da)好，貝殼研究院租(zu)賃行業首席(xi)分析師黃卉曾指出，未來7年(nian)，租(zu)賃業是我國房產市(shi)場中增長(chang)空(kong)間最(zui)大(da)的市(shi)場，我國租(zu)賃市(shi)場將會(hui)實現3萬億規模的發(fa)展。

可如今(jin)來看(kan)，長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓市場最好的(de)發展機遇在疫情(qing)這幾年被(bei)耽誤，模式上的(de)弊(bi)端又(you)為長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓的(de)擴張(zhang)埋下了隱患(huan)，導致(zhi)暴(bao)雷(lei)不斷。但這還不是當前長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓最大的(de)阻礙，客觀原(yuan)因導致(zhi)的(de)需求滑(hua)落，可能更(geng)讓業(ye)內人感(gan)到悲觀。

以(yi)畢業生(sheng)來講，每年龐(pang)大的畢業生(sheng)群體曾經是長租公(gong)寓最佳的用(yong)戶(hu)“流量池”，而2023年畢業生(sheng)在租房上(shang)卻表現出比以(yi)往更保守的傾向(xiang)。

根(gen)據58同城、安居客發布的(de)《2023年(nian)畢業生(sheng)租住(zhu)報(bao)告》和《2022年(nian)畢業生(sheng)租住(zhu)報(bao)告》做對比，可以發現一些(xie)變(bian)化。從租住(zhu)方(fang)式上(shang)看，2022年(nian)，畢業生(sheng)選擇與(yu)人合租一套房的(de)占(zhan)比為(wei)42%，2023年(nian)這個占(zhan)比增長為(wei)54.7%；

2022年畢業生租住報告

2023年畢業生租住報告

從租金上看，2023年(nian)，1501-2500元和(he)2501-3500元這(zhe)兩個價(jia)(jia)格(ge)區間的(de)(de)占比，相(xiang)比2022年(nian)都出(chu)現了(le)下滑，反而800元及以下和(he)801-1500元這(zhe)兩個價(jia)(jia)格(ge)區間的(de)(de)占比，相(xiang)比2022年(nian)出(chu)現了(le)增長(chang)。由此可見，很(hen)多(duo)畢業生在對未來薪(xin)資不樂觀的(de)(de)情況下，盡量降低了(le)租房上的(de)(de)預算。

另外(wai)有一(yi)個數(shu)據(ju)值得(de)注意，根據(ju)《2023年畢業生(sheng)(sheng)租(zu)住(zhu)報告》顯示(shi)，受訪者(zhe)在考(kao)慮租(zu)房時(shi)主要(yao)考(kao)慮選擇(ze)普通小區住(zhu)宅，比例達66.0%，而傾向于選擇(ze)長租(zu)公寓的畢業生(sheng)(sheng)僅(jin)占(zhan)比為22.2%。

沒(mei)錢(qian)的(de)(de)(de)年輕畢業(ye)生想(xiang)租(zu)租(zu)不(bu)起(qi)，有錢(qian)的(de)(de)(de)白領、高管或網(wang)紅在(zai)各自的(de)(de)(de)職場危機中(zhong)選擇(ze)降級，前者(zhe)阻礙了長租(zu)公寓對更大用戶群體(ti)的(de)(de)(de)滲透，后者(zhe)則影響了長租(zu)公寓品(pin)牌的(de)(de)(de)高端化(hua)發展，而這兩(liang)者(zhe)都將給長租(zu)公寓市(shi)場帶來(lai)結構性變化(hua)。

未(wei)來一(yi)個明(ming)顯(xian)的表現(xian)，即大(da)眾(zhong)(zhong)化(hua)公寓(yu)增(zeng)多，而高端(duan)公寓(yu)減少。當(dang)前市場(chang)上已經有(you)所預示，有(you)調查結果顯(xian)示，2023年(nian)超過7成的投資人(ren)(ren)在未(wei)來三年(nian)內將聚(ju)焦在大(da)眾(zhong)(zhong)化(hua)公寓(yu)市場(chang)，相較于2021年(nian)增(zeng)長了30%。與之相比，高端(duan)公寓(yu)市場(chang)的投資意愿(yuan)則明(ming)顯(xian)下滑，2021年(nian)，有(you)超過5成的投資人(ren)(ren)愿(yuan)意進入(ru)這一(yi)細分賽道，而2023年(nian)，這一(yi)數(shu)字不足2成。

為了應對市場需求的(de)變(bian)化，一(yi)些(xie)長租(zu)公寓品牌正在積(ji)極改變(bian)。如萬科(ke)泊寓，推出長短租(zu)結合的(de)業務模式，包括對B端客戶推出隨心短租(zu)，最(zui)短租(zu)期從一(yi)年調整(zheng)成一(yi)個月(yue)。

長租(zu)變(bian)短租(zu)，透露出運營商的(de)(de)無奈，但短租(zu)模(mo)式(shi)又如何(he)保(bao)證(zheng)服務水平和利潤？高端又將如何(he)留住想走的(de)(de)租(zu)戶？這(zhe)都是擺在(zai)長租(zu)公寓面前的(de)(de)問題(ti)。而在(zai)這(zhe)個以租(zu)客為主的(de)(de)市(shi)場(chang)，年(nian)輕(qing)租(zu)客的(de)(de)臉(lian)上也(ye)寫著難。