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擁(yong)有一塊(kuai)土地，為家人(ren)蓋一棟喜歡的兩(liang)層小樓(lou)，是很(hen)多(duo)人(ren)的夢(meng)想。

如今(jin)，在(zai)我(wo)國房地產(chan)供需(xu)關(guan)系發(fa)生了(le)根本性(xing)轉變(bian)的大背景下，地產(chan)行業的發(fa)展模(mo)式也面臨著重大變(bian)革。

今年4月(yue)，浙江麗(li)水率先(xian)試(shi)點(dian)“微小宅地(di)”出讓，個人可(ke)(ke)以(yi)買地(di)建(jian)(jian)房，建(jian)(jian)成后(hou)可(ke)(ke)辦房產證可(ke)(ke)出售。并(bing)且已拿(na)出一塊土地(di)當做“試(shi)驗田(tian)”面向公眾開放，買家可(ke)(ke)以(yi)自(zi)己(ji)(ji)買地(di)、自(zi)己(ji)(ji)設計、自(zi)己(ji)(ji)建(jian)(jian)房、自(zi)己(ji)(ji)入住、自(zi)己(ji)(ji)售賣。

這(zhe)個模式一(yi)旦跑通和推廣，意味著消(xiao)費者可以(yi)繞(rao)過地產商，自建商品房(fang)。

更大的意義是，這個試點相當于給出了一(yi)(yi)種市場上罕(han)有的房(fang)地(di)產供給，是在我國現行土地(di)出讓制度、房(fang)地(di)產供需模式下進行的一(yi)(yi)次新嘗試。

眾所周(zhou)知(zhi)，房地(di)產曾是拉動中國經濟的(de)重要引擎，亦是地(di)方(fang)財政最重要的(de)來源。而(er)如(ru)今，這(zhe)個被稱為“周(zhou)期之母”的(de)行(xing)業(ye)，已經深度下行(xing)，新(xin)一輪何時起勢尚未可知(zhi)。

傳統的地(di)產商開發模式(shi)存(cun)在著高(gao)杠(gang)桿、高(gao)周(zhou)轉、高(gao)金融屬性等頑疾，也(ye)給中(zhong)國(guo)經(jing)濟造成(cheng)了(le)一(yi)些不(bu)良(liang)的影(ying)響。而“個人拿地(di)+自(zi)建商品房”的自(zi)建房模式(shi)，不(bu)僅會受到人們的喜愛，更可以成(cheng)為(wei)優化地(di)方財政收入來源的良(liang)藥。

如今(jin)在各地(di)鄉村隨處可見的自建房，也許有機會(hui)成為房地(di)產(chan)業下一(yi)個(ge)周期的模式答案。

麗水模式

個人(ren)可以參(can)與到(dao)土地一級(ji)市場。

浙(zhe)江麗水，又一次站在了經濟(ji)改革的前(qian)沿陣地。

據財聯社、澎(peng)湃新聞等報道，今年(nian)4月份，該市蓮都區碧湖(hu)新城16畝低密地(di)塊擬出(chu)讓，支持“定制化(hua)”方案(an)，并(bing)已(yi)進行了意(yi)向征集(ji)。

不(bu)同以往(wang)，此(ci)次土地(di)(di)(di)出讓(rang)的對象并非地(di)(di)(di)產開發商，而是(shi)面向大眾。可以單個(ge)業(ye)主(zhu)拿地(di)(di)(di)，也(ye)可多人(ren)聯合競(jing)買，建成后(hou)分別(bie)認領房屋(wu)，辦理各自產權證，每套房子產權獨立。而且建成后(hou)，可以通過二(er)手房轉讓(rang)方(fang)式(shi)出售給他(ta)人(ren)。

也(ye)(ye)就是說，在這個(ge)規則(ze)下可(ke)以(yi)有(you)單個(ge)“土豪”一人(ren)拿地，也(ye)(ye)可(ke)以(yi)多(duo)人(ren)集資獲取土地。而且建設方式由業主自(zi)主協定，可(ke)以(yi)選(xuan)擇保持原有(you)的兩戶(hu)布局，也(ye)(ye)可(ke)將兩戶(hu)合并為一戶(hu)，自(zi)行設計施工。

只要(yao)符合規劃設計條件并通過審批，無論是戶(hu)型設計、室內裝修，還是房屋風(feng)格、庭院布局、景(jing)觀和(he)內部構(gou)造(zao)等等，都全憑業主自(zi)己喜好(hao)定制。

而(er)(er)且這塊土地(di)并非邊角，而(er)(er)是距離麗水市(shi)政府僅約10公(gong)里車(che)程，位置優(you)越，所在的白(bai)橋區是碧湖新(xin)城(cheng)的重要板塊，也是“一脈三城(cheng)”的重要聯結區域(yu)。出讓(rang)地(di)塊共16畝，容積率控(kong)制(zhi)在0.7-0.8之間(jian)，明顯(xian)是為了低密度住(zhu)宅建設所設置。

目前，該(gai)地塊還(huan)在意(yi)向征集中(zhong)，出讓時間(jian)未定。蓮都(dou)區自然資(zi)源和規劃分局將在浙江省(sheng)自然資(zi)源智慧交易服務平臺(tai)發(fa)布預申請信息，有意(yi)者可繳納保證金(jin)進行(xing)提交預申請。

土地出(chu)讓公告發布后(hou)，已提(ti)交預(yu)申請的(de)(de)業(ye)主(zhu)可(ke)進行(xing)正式報名，成功(gong)后(hou)參(can)與競(jing)拍(pai)。更為關鍵的(de)(de)是(shi)，參(can)與競(jing)拍(pai)的(de)(de)業(ye)主(zhu)無戶(hu)籍限制，多(duo)業(ye)主(zhu)聯合沒(mei)有數量上限，每畝起拍(pai)價(jia)在(zai)200萬(wan)至300萬(wan)元(yuan)，競(jing)拍(pai)成功(gong)后(hou)無須(xu)通過成立公司建房(fang)。

此前，開發商一(yi)直(zhi)是我(wo)國住宅市場上的(de)主導(dao)者，也是土地(di)(di)(di)出讓、房屋建設(she)的(de)總導(dao)演。但麗水的(de)改革，將大(da)面(mian)積(ji)的(de)土地(di)(di)(di)劃分為微(wei)型(xing)宅地(di)(di)(di)，大(da)幅降(jiang)低了投資門檻，使得個人可以參(can)與到土地(di)(di)(di)一(yi)級市場。同時，也扭轉了過往只有開放商購(gou)買土地(di)(di)(di)的(de)游戲(xi)潛規則，允許(xu)個人或組團(tuan)拿地(di)(di)(di)。

這在以(yi)前都是不可想象(xiang)的。

對比來看(kan)，個人集(ji)資買(mai)地建房會比從開發商手中(zhong)買(mai)房價格低(di)不少。8月31日，蓮都國投旗下地產公司(si)以3.248億元的競得同在蓮都區白橋雙(shuang)創(chuang)中(zhong)心總(zong)用地面積82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如(ru)(ru)果按每(mei)(mei)平米4000元計算，出讓1.2畝(mu)（800㎡）的土地(di)(di)，共計320萬。組團拿地(di)(di)，如(ru)(ru)果建(jian)設一棟(dong)12層(ceng)的小高層(ceng)，每(mei)(mei)層(ceng)4戶(hu)，共48戶(hu)，每(mei)(mei)戶(hu)均(jun)(jun)攤地(di)(di)價不到 7萬元。按80%土地(di)(di)利用(yong)率，每(mei)(mei)戶(hu)面積160平，加上各(ge)種建(jian)造成本(ben)，戶(hu)均(jun)(jun)可(ke)能不到30萬。

當前，碧湖房(fang)價(jia)不到8000元(yuan)/㎡，購買一套160平米的房(fang)子（毛(mao)坯(pi)）需要近130萬元(yuan)，而(er)個(ge)人集(ji)資拿地建(jian)房(fang)的成本只(zhi)有(you)其1/4（理論計算值(zhi)，刨(bao)除(chu)各(ge)種稅費）。

這(zhe)也難怪，有(you)網友(you)直呼“這(zhe)是讓窮人也能聯合(he)建小高層。”

二元局面

鄉村人均居住面積在持續增(zeng)長(chang)。

房(fang)地(di)產短(duan)期(qi)(qi)看(kan)政策、中期(qi)(qi)看(kan)經(jing)濟、長期(qi)(qi)看(kan)人口。

“一戶建”模式試點的展開(kai)，背后(hou)跟我國近(jin)二十(shi)年來人口大遷徙有著直接關聯。

根據任澤(ze)平團隊的研究，近十年來，隨(sui)著城(cheng)鎮(zhen)化率(lv)的不(bu)斷提高(gao)，一二線(xian)等(deng)高(gao)能級城(cheng)市常住人口(kou)持續流入(ru)，五(wu)六線(xian)城(cheng)市則(ze)呈現出(chu)人口(kou)持續流出(chu)的情況。

2010年(nian)-2020年(nian)一線(xian)、二線(xian)城市(shi)常(chang)住人(ren)口(kou)年(nian)均增長率(lv)分別為2.4%、2.7%，而同期(qi)五、六線(xian)城市(shi)人(ren)口(kou)年(nian)均增長率(lv)為-0.4%、-0.8%。我國人(ren)口(kou)總體向一二線(xian)集(ji)中，五六線(xian)城市(shi)人(ren)口(kou)規模(mo)持續(xu)收縮。

而(er)且，經濟越是(shi)(shi)欠發達，產業(ye)空心化越嚴重(zhong)，越是(shi)(shi)無法將人留下來(lai)。最(zui)典(dian)型的要屬位于東(dong)北的資(zi)源(yuan)型和工(gong)業(ye)城市，綏化、齊齊哈(ha)爾和通化三個城市的七普人口比(bi)六普均減少超過百萬，是(shi)(shi)我國人口流出(chu)最(zui)多的三個城市。

“煤城(cheng)”鶴崗(gang)因資源枯(ku)竭、人口(kou)不斷流出，房價僅有3000多/平方米，吸引了不少大城(cheng)市青年(nian)前往。

相比(bi)21世紀頭十年，2010-2020年間(jian)，四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)人口(kou)流出個數比(bi)例從45%增(zeng)至(zhi)57%、五線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)從71%增(zeng)至(zhi)83%、六線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)從69%增(zeng)至(zhi)86%。

農村方面，人口的流(liu)出一直在持續。新世(shi)紀以來，我國鄉(xiang)村人口數量(liang)從8億(yi)(yi)(yi)(yi)銳減至(zhi)(zhi)5億(yi)(yi)(yi)(yi)以下(xia)(xia)，預測2030年將下(xia)(xia)降至(zhi)(zhi)4億(yi)(yi)(yi)(yi)，到2035年降至(zhi)(zhi)3.3 億(yi)(yi)(yi)(yi)，占(zhan)比降低至(zhi)(zhi)約1/4，到2040年將降至(zhi)(zhi)3億(yi)(yi)(yi)(yi)，占(zhan)比僅剩兩(liang)成。

國(guo)務院發展研究中(zhong)心旗下《中(zhong)國(guo)發展觀察》在(zai)調研中(zhong)發現，山西呂梁、孝義下轄幾個村落(luo)在(zai)冬(dong)天因(yin)取暖不便(bian)，只剩幾戶(hu)老(lao)人(ren)獨(du)守空村。有(you)基層干部反(fan)映，“有(you)的村一戶(hu)人(ren)都沒了， 村莊還在(zai)地圖(tu)上”。

因人口大量(liang)(liang)流失(shi)，鄉村大量(liang)(liang)土地空(kong)閑。人口雖然(ran)減少(shao)，但鄉村房屋面積卻(que)在持(chi)續上升。第三次國土調查結果(guo)顯示，村莊建(jian)(jian)設(she)用地規模達(da)3.29億畝，是(shi)城(cheng)市（包括建(jian)(jian)制鎮）用地的2.12 倍(bei)，人均村莊用地高(gao)達(da)417㎡。

這些(xie)數據都意味著，鄉(xiang)鎮和低能級城市并不需要那么多(duo)高層住宅。

從(cong)目前的實際情(qing)況來(lai)看，繼續(xu)吸引地產商投資建設高層住宅——尤(you)其(qi)是在鄉鎮(zhen)和(he)低(di)能級城市，已經變得相當困難(nan)。在這種情(qing)況下化(hua)整(zheng)為零，向公(gong)眾出(chu)讓微型地塊(kuai)，不失為一副良藥。

地產變革

自建房(fang)正在改(gai)變(bian)著房(fang)地產(chan)行業的發(fa)展模(mo)式(shi)。

在日(ri)本(ben)，一直有“富(fu)人住(zhu)公寓，窮人住(zhu)別墅”的(de)說(shuo)法。

所謂的(de)“一(yi)戶(hu)建(jian)”，即“一(yi)家一(yi)戶(hu)、一(yi)人一(yi)室”，源于日本的(de)獨立住宅，類似(si)于別墅概念，區(qu)別于我們的(de)別墅有圍蔽的(de)物(wu)業管(guan)理(li)，而“一(yi)戶(hu)建(jian)”為業主(zhu)自(zi)主(zhu)建(jian)設、自(zi)主(zhu)管(guan)理(li)，業主(zhu)自(zi)主(zhu)承擔定期檢(jian)查、房屋修繕(shan)、安全設施(shi)、垃圾清運、植(zhi)物(wu)養護(hu)等。

各類(lei)日本動(dong)畫(hua)片中，主角們所住的房(fang)子都屬于一(yi)戶建，“美式大別(bie)墅”的情況也(ye)基本類(lei)似。

在(zai)我國，“一戶(hu)建”率先在(zai)民營經濟較為發達(da)、居民富裕程(cheng)度(du)較高的浙(zhe)江(jiang)、廣東等(deng)地的農村宅基地上拔地而起。

尤其(qi)是(shi)浙江農村，在“千村示范、萬村整治”（千萬工程）的推動下，農村面(mian)貌煥然一新，環(huan)境整治顯著提升，20年(nian)來造就了大量(liang)的高水準鄉(xiang)村建設。

目前，浙江全省90%以上的(de)村莊都達(da)到了(le)新時代(dai)美麗(li)鄉(xiang)村標準。千萬工程還(huan)被當做標桿被寫進今年的(de)中央一號文(wen)件，要求各地總結經驗，推廣學習，推進鄉(xiang)村振興戰略。

行走在浙江的(de)村莊，會看到一排(pai)排(pai)各具特色的(de)別(bie)墅，或是江南風韻(yun)，或是現(xian)代豪(hao)華(hua)，傳統(tong)意義上(shang)的(de)鄉村已經被大量徹底改造了。

“千萬(wan)工程”還榮膺(ying)聯(lian)合國(guo)(guo)最高環保榮譽“地球衛士獎(jiang)”中(zhong)的(de)(de)“激勵(li)與行動”獎(jiang)。聯(lian)合國(guo)(guo)副秘書長兼環境規劃署執行主(zhu)任索爾海姆表示：“我在(zai)浙江浦江和(he)安吉看到的(de)(de)，就是未來中(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)模(mo)樣，是未來世界的(de)(de)模(mo)樣。”

浙江會通過多種(zhong)措施幫助村民(min)翻修房屋。比如(ru)在太湖源鎮青云村，村民(min)選(xuan)定民(min)居風格，只需要出(chu)材料和人工費，在規(gui)劃、設計、基礎設施、監理方面都不用花錢。

金融支持方(fang)面(mian)，很多地區(qu)的(de)村民都已經可(ke)以得(de)到來(lai)自(zi)正規機(ji)構的(de)低息建(jian)房貸款。

整體上看，農(nong)民自(zi)建一(yi)幢毛坯房最低(di)僅需數(shu)十萬(wan)元，而(er)馬路對面一(yi)套四室的商品房可能就需要330萬(wan)元。

可以說(shuo)，在各(ge)地鄉村，自(zi)建房正在改(gai)變(bian)著(zhu)房地產行業的(de)發展模(mo)式(shi)，甚至可以稱作地產業的(de)一次變(bian)革。

浙江杭州、麗水的自建房模(mo)式，在長三角(jiao)、珠三角(jiao)地區具有(you)廣泛的推(tui)廣意義，對于緩解地方財(cai)政也有(you)積極作用。“土地財(cai)政”歷經二(er)十余年(nian)發展，早已(yi)是地方政府財(cai)政收(shou)入的重要(yao)來源，但如今的情況正隨地產周期的變(bian)化(hua)而(er)變(bian)化(hua)。

隨機挑選東南西(xi)北中(zhong)幾個樣板城(cheng)市的2023年財政情況，可窺一二：

浙(zhe)江麗水(shui)一般公共財政預算收(shou)入186.1億(yi)元，一般公共財政支出653.7億(yi)元；

廣東云浮一般(ban)公(gong)(gong)共(gong)預(yu)算(suan)收入92.93億元，一般(ban)公(gong)(gong)共(gong)預(yu)算(suan)支出257.08億元；

甘肅天水(shui)一(yi)般公共預(yu)算收入46.34億(yi)元(yuan)(yuan)，一(yi)般公共預(yu)算支(zhi)出350.64億(yi)元(yuan)(yuan)；

貴州(zhou)六(liu)盤水一般公共預(yu)算收入110.33億元(yuan)，一般公共預(yu)算支出341.06億元(yuan)。

這些地方，大開(kai)發商(shang)不愿意來，小開(kai)發商(shang)沒實(shi)力，土地收入并不穩定(ding)。這種背景下，如(ru)果重新整合土地資源并面(mian)向大眾出讓，或許對于改善局面(mian)會有所幫(bang)助。

寫在最后

多年來，我(wo)國土地出(chu)讓(rang)及地產市場均由開發(fa)商主導。

但其實根據我國相關法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)，境(jing)內自然(ran)人(ren)、法(fa)人(ren)和(he)其他組織(zhi)（除(chu)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)另有(you)規(gui)定外），均可申請參加國有(you)建設用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)招標拍賣掛牌出讓活動。

在新的(de)地(di)(di)(di)(di)產變革期，“個人拿地(di)(di)(di)(di)-個人建房(fang)”將(jiang)有機會為(wei)土地(di)(di)(di)(di)和地(di)(di)(di)(di)產市場注入新鮮活力。早在2022年3月，麗水蓮都區(qu)曾出讓(rang)1宗小體量宅地(di)(di)(di)(di)，最終以(yi)1.01億元被自然人競得，加上此(ci)次的(de)“微小宅地(di)(di)(di)(di)”出讓(rang)試點，為(wei)“自建住宅”時代打開(kai)了(le)一扇窗戶。

近期，我國也提出，要加快構(gou)建房(fang)地(di)產(chan)發(fa)展新(xin)模式，支持(chi)城鄉(xiang)居民多樣化改善性住房(fang)需求。充(chong)分賦予各(ge)城市政(zheng)府房(fang)地(di)產(chan)市場調控自主權，因城施策。

或(huo)許伴隨著(zhu)麗水模(mo)式的鋪開(kai)，新的地產周期將以(yi)這種方式徐(xu)徐(xu)展(zhan)開(kai)。