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3月30日午間(jian)，碧桂園發(fa)布(bu)了2022年全年業(ye)績(ji)報。

年(nian)報數據顯示(shi)，公司全年(nian)共實現權(quan)(quan)益(yi)合(he)同銷售(shou)3574.7億元(yuan)，權(quan)(quan)益(yi)合(he)同銷售(shou)面積約4450萬平(ping)方(fang)米。全年(nian)總去化率達65%，權(quan)(quan)益(yi)回款(kuan)金額約人民(min)幣(bi)3324.8億元(yuan)，權(quan)(quan)益(yi)銷售(shou)回款(kuan)率93%，連續7年(nian)達到(dao)90%以上。

在回款率保持(chi)高位(wei)的情況下，碧桂園圍(wei)繞可動用(yong)現金(jin)核心管(guan)理(li)(li)目標，實施全面預算管(guan)理(li)(li)、進行(xing)精細化管(guan)控(kong)，公司2022年在較(jiao)為艱難的市場環境下，仍然(ran)取(qu)得了不錯(cuo)的利潤(run)指標，毛(mao)利、股東應占核心凈利潤(run)分別達到328.8億元(yuan)、26.1億元(yuan)。

同(tong)(tong)時，在(zai)資本(ben)市(shi)場信心(xin)恢復之際(ji)，公司仍然(ran)保持(chi)了穩健的現金(jin)流(liu)策略(lve)，持(chi)續優化財務結(jie)構，債務規模穩步下降。截(jie)至(zhi)2022年12月31日，公司可動用現金(jin)余額(e)為1475.5億，彈藥儲備充足；總(zong)借(jie)貸成本(ben)為2713.1億元，同(tong)(tong)比(bi)下降14.7%；凈(jing)借(jie)貸比(bi)例為40.0%，相比(bi)去年底同(tong)(tong)樣(yang)優化5.4個百(bai)分(fen)點，并創下10年來新低。

客觀來講，如財(cai)報所(suo)(suo)說，2022年地產行(xing)業經歷了前所(suo)(suo)未有的凜冽寒冬，房(fang)地產行(xing)業銷售同比下(xia)滑26.7%，開(kai)發(fa)投資同比下(xia)滑10%，各大房(fang)企(qi)普遍迎來生存大考(kao)。但(dan)隨著監(jian)管利好政策不斷釋放，以及宏觀經濟(ji)的恢復，行(xing)業承壓(ya)局面正逐漸改善(shan)。

剛(gang)剛(gang)接任董(dong)事(shi)會(hui)(hui)主(zhu)席的楊惠妍，也首次現(xian)身碧(bi)桂園業績(ji)會(hui)(hui)，表(biao)示商業競爭的核心是(shi)產品力和成本力。

“一(yi)個(ge)企業產(chan)品優(you)于同行，但(dan)是價格更加(jia)有優(you)勢，同時(shi)公司又是有利潤的(de)(de)，這個(ge)公司就(jiu)可以健(jian)康、長期的(de)(de)發(fa)展(zhan)，也會吸引到優(you)秀的(de)(de)人(ren)愿意(yi)在這里長期跟公司共同成長和發(fa)展(zhan)，這是碧(bi)桂園(yuan)兩(liang)三年內(nei)必須打造出來的(de)(de)核心競爭力。”

01

穩(wen)業(ye)績，保(bao)交樓，守信用，碧桂園2022穩(wen)中向(xiang)好

2022年(nian)是中國房地產行業明顯(xian)承壓同時(shi)又深(shen)度(du)調整的一(yi)年(nian)。

這一年(nian)里，既有房企因為(wei)高量的(de)到期(qi)(qi)債務(wu)、逼仄的(de)融資空間和疲軟的(de)市場環境出險暴雷(lei)，也有同(tong)業頂住(zhu)壓力(li)完成(cheng)了(le)對自(zi)身業務(wu)模式的(de)調整實(shi)現(xian)(xian)涅槃新生。對于后(hou)面這部分企業而(er)言(yan)，在(zai)經(jing)歷了(le)一番相(xiang)對嚴苛的(de)極限測試過后(hou)，他們向(xiang)外界清晰展(zhan)現(xian)(xian)了(le)自(zi)己穿越(yue)周期(qi)(qi)的(de)能力(li)。

當然，即便這些公司確實挺了過(guo)來，行情壓力自然還是會傳遞到房企(qi)的盈利能力等指標上。

據不(bu)完(wan)全統計，業績報前已(yi)經至少(shao)有(you)75家(jia)A股(gu)和港股(gu)上市房企發(fa)布了(le)2022年度業績預告，其中(zhong)34家(jia)央國企和混合所有(you)制企業里，17家(jia)預告2022年歸(gui)股(gu)凈利潤(run)虧(kui)損(sun)，占比(bi)達到50%，里面不(bu)乏知名品牌；而41家(jia)民營房企中(zhong)也有(you)28家(jia)預告去年歸(gui)股(gu)凈利潤(run)虧(kui)損(sun)，占比(bi)達到68%。

碧桂園在(zai)2022年仍(reng)然保持了銷售收入和(he)交付規模的行業(ye)第一(yi)，并且歸屬股東(dong)核心凈利潤為正(zheng)，同時也不(bu)可避免地會受到行業(ye)大氣候的影(ying)響。但對(dui)于(yu)財報這(zhe)類著眼(yan)過去的經營數據，如摩根大通所指出(chu)的那樣，這(zhe)實際上可能(neng)更適合看成(cheng)是壞消息出(chu)清。

從本(ben)次財(cai)報(bao)披(pi)露的(de)(de)數(shu)據和(he)過去(qu)一年(nian)的(de)(de)項目成績看(kan)，碧桂園(yuan)在(zai)相(xiang)(xiang)(xiang)對(dui)艱難的(de)(de)市場(chang)環(huan)境(jing)里，其實取得(de)了(le)(le)超預期和(he)超平(ping)均的(de)(de)成績。《新立場(chang)》在(zai)對(dui)碧桂園(yuan)這份財(cai)報(bao)和(he)經營狀況進(jin)行了(le)(le)相(xiang)(xiang)(xiang)對(dui)細致的(de)(de)審視后認(ren)為，相(xiang)(xiang)(xiang)較于瞄著跟前幾年(nian)相(xiang)(xiang)(xiang)比并不亮眼(yan)的(de)(de)數(shu)據，我們(men)更應該看(kan)到其在(zai)風浪(lang)下表現(xian)出(chu)的(de)(de)強勁韌性。

韌性表(biao)現一(yi)：穩業績(ji)。

2022年(nian)全年(nian)，碧桂(gui)園(yuan)實現(xian)權(quan)益合(he)同銷(xiao)(xiao)售金(jin)額約3574.7億元，累計實現(xian)權(quan)益合(he)同銷(xiao)(xiao)售面積(ji)4451萬(wan)平方(fang)(fang)米。同時，據第三方(fang)(fang)機構統計，碧桂(gui)園(yuan)以全口徑銷(xiao)(xiao)售額4643億元穩居行(xing)(xing)業首位(wei)。而同口徑數據顯示，百強房企去年(nian)銷(xiao)(xiao)售操盤金(jin)額和全口徑銷(xiao)(xiao)售額同比(bi)均下挫超過40%，這(zhe)表明(ming)碧桂(gui)園(yuan)的銷(xiao)(xiao)售業績取得(de)了優于行(xing)(xing)業整體的表現(xian)。

從財(cai)報看，雖(sui)然表面上碧桂園2022年(nian)股(gu)東應占虧損為(wei)60.5億(yi)元，但(dan)在剔除(chu)了(le)公(gong)(gong)允價值變動(dong)、匯兌凈損益(yi)等(deng)影響后歸(gui)屬(shu)股(gu)東的(de)(de)核心(xin)凈利(li)潤(run)其實(shi)是(shi)正(zheng)的(de)(de)，錄得(de)26.1億(yi)元。而在歸(gui)屬(shu)股(gu)東的(de)(de)核心(xin)凈利(li)潤(run)為(wei)正(zheng)之外，碧桂園在面臨市(shi)場波動(dong)時，更重視(shi)資金鏈安全，保持(chi)連(lian)續七(qi)年(nian)回款率超(chao)90%、連(lian)續多年(nian)凈負債(zhai)率低于(yu)60%等(deng)指(zhi)標(biao)。公(gong)(gong)司在2022年(nian)8月(yue)還主(zhu)動(dong)做了(le)關于(yu)現金流的(de)(de)極致(zhi)壓力測試(shi)，確保經營穩健(jian)。這些都充分證明(ming)管理層“現金流是(shi)前提，利(li)潤(run)是(shi)核心(xin)”的(de)(de)戰略方針(zhen)，穩扎穩打取得(de)實(shi)效(xiao)。

韌性表現二：保交樓。

如果要對過去兩年(nian)的(de)(de)房(fang)地(di)產市場做個定義，“保交樓”大概是最(zui)恰(qia)當的(de)(de)關(guan)鍵詞，這是包(bao)括房(fang)企(qi)、購房(fang)者和監管(guan)層在(zai)內(nei)的(de)(de)最(zui)大合力(li)。在(zai)這種(zhong)背景(jing)下，“交付力(li)”甚至已經取(qu)代營收(shou)利潤等，成為(wei)考量(liang)房(fang)企(qi)實力(li)的(de)(de)新(xin)晉(jin)硬指標。

2022年，碧(bi)桂園集團累計交(jiao)付1115個項(xiang)目，覆蓋30個省(sheng)255個城市755個區(qu)，交(jiao)付套數近70萬套，同樣穩居全國第一(yi)。其中前三季度交(jiao)付約占全國同期交(jiao)付量20%，相當(dang)于全國交(jiao)付的每(mei)5套房中有1套房出自碧(bi)桂園。全年工程巡檢2754次、項(xiang)目總(zong)周巡盤64306次，房屋質量滿意度逆勢提升15.38%。

韌(ren)性表現三(san)：守信用。

房地產是個典(dian)型的(de)(de)(de)資(zi)(zi)本(ben)密集型行業(ye)，因此在之(zhi)前這輪市(shi)場(chang)(chang)低(di)迷融資(zi)(zi)困難(nan)時(shi)期，部分房企會因債(zhai)(zhai)務違約暴雷。而在資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)(chang)，某家企業(ye)一旦違約，就(jiu)會因信用(yong)崩塌產生慘(can)重的(de)(de)(de)連鎖反(fan)應。這反(fan)過來(lai)傳遞到(dao)企業(ye)的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)端，會迅速推高(gao)資(zi)(zi)金成(cheng)本(ben)，導致其資(zi)(zi)產負債(zhai)(zhai)表更(geng)加(jia)難(nan)以修復的(de)(de)(de)惡(e)性循(xun)環。所以，信用(yong)是在行業(ye)承壓(ya)時(shi)應對挑戰尤為(wei)關鍵的(de)(de)(de)基礎要素。

整個(ge)2022年，碧桂園年內到(dao)期(qi)債券全部如期(qi)償付完畢(bi)，甚至(zhi)主動提前(qian)回購票據(ju)，沒(mei)有出現任(ren)何違(wei)約或(huo)延遲支付本(ben)息的(de)情況(kuang)，保持著(zhu)良好的(de)信用記(ji)錄。所以(yi)2022年碧桂園、龍湖、美的(de)置(zhi)業3家民營房企，就(jiu)被監管機構選定進入(ru)示范性(xing)發債序列。

而(er)據(ju)不完全統計，2022年(nian)(nian)碧桂園在(zai)政(zheng)府(fu)監管(guan)部門(men)支(zhi)持下(xia)共(gong)發行公司(si)債合計15億(yi)元(yuan)(yuan)，中票合計25億(yi)元(yuan)(yuan)，可轉債39億(yi)港元(yuan)(yuan)，ABS5.2億(yi)元(yuan)(yuan)。公司(si)還(huan)獲(huo)得工商(shang)銀(yin)行等10家(jia)銀(yin)行總計逾3000億(yi)元(yuan)(yuan)的綜(zong)合授信支(zhi)持。同時去(qu)年(nian)(nian)底，碧桂園還(huan)獲(huo)得首筆內保(bao)外貸融(rong)資規模2.8億(yi)美元(yuan)(yuan)、期限3年(nian)(nian)的銀(yin)團貸款(kuan)。

這為碧(bi)桂(gui)園在融資環(huan)境(jing)改(gai)善后，充分利用(yong)窗口契機，把握發展機遇提供了基(ji)礎。最新的一(yi)個消息是，3月28日(ri)上交所(suo)公司(si)債(zhai)券項(xiang)目(mu)信息平臺顯示，碧(bi)桂(gui)園地產(chan)集(ji)團(tuan)有限公司(si)186億(yi)元小公募項(xiang)目(mu)狀態更新為“已反饋(kui)”。

02

政(zheng)策利(li)好、市場復蘇，碧(bi)桂園2023由定到(dao)進

盡管過去兩年行業走得(de)很(hen)不容易，但對房地(di)產企業而言，最壞的日(ri)子已(yi)然過去。

利好首先來源于(yu)政(zheng)策端。國務院副總(zong)理劉鶴在(zai)(zai)2023年(nian)初便強(qiang)調房地產(chan)在(zai)(zai)中(zhong)國是重要的支柱產(chan)業(ye)。監管端希望行(xing)業(ye)在(zai)(zai)健康軌(gui)道內可(ke)持(chi)續發展，這(zhe)就表示要在(zai)(zai)市場(chang)過熱的時候出(chu)臺一些管控措施，在(zai)(zai)行(xing)業(ye)不(bu)合理下(xia)行(xing)時進行(xing)一定的扶持(chi)。就當下(xia)來說，監管已經完(wan)成(cheng)了“逆周期”調節的角色切換。

2022年4月，中央政治(zhi)局會(hui)議首次提(ti)出要“支持各地(di)從當地(di)實際(ji)出發完(wan)善房(fang)(fang)地(di)產政策，支持剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)，優(you)化商品房(fang)(fang)預(yu)售資金監(jian)管”，這被認為(wei)奠定了寬(kuan)松基調。隨(sui)后人民(min)銀(yin)行在貨幣政策端階段性(xing)下調利率，驅動(dong)居民(min)釋放購房(fang)(fang)需求(qiu)。

到(dao)了(le)11月，央行(xing)和銀保監會發布(bu)“金(jin)融(rong)16條”，同時配套的(de)信(xin)貸、股權、債券(quan)融(rong)資“三(san)支箭”分別釋放，表明監管對房(fang)企融(rong)資態(tai)度發生根本性轉(zhuan)變(bian)(bian)，紓困方向從(cong)此(ci)前“救(jiu)項(xiang)目(mu)”轉(zhuan)變(bian)(bian)至“救(jiu)項(xiang)目(mu)與救(jiu)企業并存”，房(fang)企的(de)融(rong)資環境得到(dao)進一步優化(hua)。

除此之外，地(di)方層面的利好政策(ce)也從試探性松綁(bang)到應出(chu)盡出(chu)。全年(nian)共有近300省市(shi)，出(chu)臺(tai)了(le)500余次(ci)房地(di)產松綁(bang)政策(ce)，其中涵蓋放松限購限貸(dai)及限售限價、調控信貸(dai)政策(ce)、公積金支持、購房補(bu)貼等各(ge)個方面。

這些一攬子(zi)支持政策的后續利好效應不斷展開，疊加疫情放開后國內宏(hong)觀經濟改(gai)善，令業界普遍認為2023房(fang)地產市場將迎來(lai)明(ming)顯復(fu)蘇(su)。實際上，即便從目(mu)前(qian)(qian)相對有限的前(qian)(qian)兩月行業數據來(lai)說(shuo)，情況也確實如此：

根據國家統計局的數(shu)據，2月份(fen)70城(cheng)新房和二(er)手(shou)房價(jia)格指數(shu)自2021年8月以來首次(ci)同(tong)時環比上(shang)漲(zhang)，且(qie)上(shang)漲(zhang)城(cheng)市數(shu)首次(ci)超過下跌(die)數(shu)，一線城(cheng)市二(er)手(shou)房掛牌價(jia)更創同(tong)期歷(li)史新高。

從(cong)銷(xiao)售情況(kuang)看，今年(nian)前兩個(ge)月房(fang)產銷(xiao)售面(mian)積(ji)和(he)銷(xiao)售金額同比僅微跌(die)3.6%和(he)0.1%，相較于(yu)前值分別大幅改(gai)善了20.7個(ge)百分點(dian)和(he)26.6個(ge)百分點(dian)。

從庫存水(shui)平看，在新開工疲軟與銷售降(jiang)幅有所(suo)收窄之下(xia)，新房(fang)中期庫存水(shui)平和去化(hua)周期都有所(suo)下(xia)降(jiang)。其中，2023年2月(yue)底的(de)房(fang)屋去化(hua)周期為59.7個(ge)月(yue)，相比前值65.1個(ge)月(yue)明(ming)顯(xian)縮短。

從(cong)土(tu)地市場看，在大(da)中城市土(tu)地成(cheng)交回暖帶動下(xia)，2月(yue)份全(quan)國住(zhu)宅建(jian)設用地成(cheng)交面積同比增速(su)從(cong)去年的-49.2%大(da)幅收窄至-3.8%，同時溢價率也有(you)所(suo)提(ti)升(sheng)。

以東(dong)興(xing)**為代表投(tou)資機構(gou)認為，隨著供(gong)需(xu)兩端(duan)全(quan)國性政(zheng)策的(de)(de)加(jia)速釋(shi)放，政(zheng)策正在形成合力(li)，走向新一輪(lun)寬(kuan)松周(zhou)期。隨著改善優質房(fang)(fang)企資產(chan)負(fu)債(zhai)表計劃(hua)的(de)(de)實施，優質民營房(fang)(fang)企的(de)(de)信用風(feng)險已(yi)經大幅降(jiang)低。推薦開發主業穩健，有(you)望(wang)率先獲(huo)得金融機構(gou)重點支(zhi)持(chi)，有(you)效降(jiang)低自身信用風(feng)險的(de)(de)優質房(fang)(fang)企，建議持(chi)續跟蹤(zong)碧桂(gui)園等(deng)3家(jia)房(fang)(fang)企。

作為行業內頭(tou)部位置的優質示范房企，碧(bi)桂園(yuan)當然首先享受到了復蘇(su)紅利。2022年2月(yue)，碧(bi)桂園(yuan)共實現權益合同銷(xiao)售金額248.5億元(yuan)，權益合同銷(xiao)售面積331萬平方(fang)米，環比分別增(zeng)長12.9%和8.2%，增(zeng)長勢能已顯。

更好的行業(ye)和企業(ye)前景，也使碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)(zai)服務客戶方面(mian)有(you)更加進取的一些動作，例(li)如從“保(bao)交(jiao)樓”到(dao)“交(jiao)好樓”的轉變。當然(ran)，這其實(shi)(shi)是碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)(zai)2022年(nian)就已經在(zai)(zai)推的戰略，但2023年(nian)一定推的力(li)度(du)更大(da)范圍(wei)更廣。像去年(nian)碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)(zai)200多(duo)個項目(mu)實(shi)(shi)現的“交(jiao)房即(ji)交(jiao)證”，今年(nian)應該會有(you)更多(duo)客戶有(you)機會享受(shou)這類優(you)質(zhi)服務。

碧桂園總裁(cai)莫斌也在集(ji)團(tuan)2023年(nian)年(nian)會(hui)上表示，樓市更為積極的政(zheng)策信號正在持續釋放，市場一(yi)定(ding)會(hui)復蘇(su)，但復蘇(su)的過程(cheng)一(yi)定(ding)會(hui)分化(hua)。《新立(li)場》認同這個判斷，并相信在房地產行業復蘇(su)的K型走勢中，以碧桂園為代表的優質房企將會(hui)對市場修復發揮積極作用。

03

寫在最后

2022年(nian)以來，監管(guan)部(bu)門頻繁(fan)落地(di)房(fang)(fang)地(di)產支持政策，各地(di)也在(zai)積極因城施策，在(zai)需求端支持群(qun)眾改(gai)善性住房(fang)(fang)需求，和在(zai)供給端支持防范化解房(fang)(fang)企風險的主脈絡將在(zai)未來一段時(shi)間延續。

碧桂園(yuan)董事會(hui)主(zhu)席楊惠(hui)妍在業(ye)績(ji)會(hui)上表示，房地產行(xing)業(ye)仍是支(zhi)柱性行(xing)業(ye)，公司接下來主(zhu)要戰略將(jiang)堅(jian)持行(xing)穩致遠路線(xian)，圍繞市場和客戶做好戰略優化。

碧(bi)桂園管理(li)層表示，目(mu)前公司已重(zhong)新啟動(dong)拿地，整體(ti)投資將會圍繞人(ren)口(kou)流(liu)動(dong)、產(chan)業(ye)布(bu)局、經濟基礎、庫(ku)存(cun)情況等城(cheng)(cheng)市(shi)核(he)(he)心變(bian)量進行優(you)(you)中選優(you)(you)，進一(yi)步(bu)聚焦一(yi)二線核(he)(he)心城(cheng)(cheng)市(shi)及三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)核(he)(he)心區位，實現增量資產(chan)的效益兌(dui)現。

總裁(cai)莫斌透露(lu)，計劃在3-5年的(de)(de)時間(jian)內通(tong)過新增土(tu)儲(chu)布局的(de)(de)調整(zheng)，將一二線對(dui)三(san)四(si)線的(de)(de)貨值(zhi)比例提升至(zhi)50比50，用優質的(de)(de)土(tu)地資源支撐公司(si)未來(lai)業績的(de)(de)穩健(jian)發展。

2022年的碧(bi)桂園守住了產品交付、債務償付、經營(ying)安全的底線，充分展現出優質(zhi)房企(qi)的韌性與實力，在行業景氣程度顯著提(ti)升的2023年，市場和(he)投資(zi)者都有理由期待(dai)更(geng)多。