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現代管理學之父(fu)德魯克(ke)說過一句話：“在動蕩的(de)時(shi)代里最大的(de)危險(xian)不是變化不定，而是繼續按照昨天的(de)邏(luo)輯采取(qu)行(xing)動。”

房地產(chan)行業(ye)的周期調整進入深水區(qu)，貝殼用業(ye)績證明，它(ta)一直在(zai)用進化的思維和步態，前瞻應對加(jia)速變(bian)革的外(wai)部(bu)環境，并驅動創新活力持(chi)續迸發。

貝殼近期公(gong)布的財報顯示，其第三(san)季度主要(yao)關鍵指標均超出市場一(yi)致預期：總交易額（GTV）為6552億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，實(shi)(shi)現(xian)營收178億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長1.2%；實(shi)(shi)現(xian)凈利(li)(li)潤(run)(run)11.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長63%；經調整凈利(li)(li)潤(run)(run)21.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長14%。

貝(bei)殼為(wei)何(he)不懼(ju)周期(qi)，向上生(sheng)長？

在這背后，緊跟樓市政策、供需關系以及(ji)社會居(ju)住(zhu)觀念的變化，以客戶為中(zhong)心(xin)進行自我迭代，貝殼打破窠臼，正逐步(bu)躍遷至“一站式新居(ju)住(zhu)服務平臺”新高地。

用進化的力量，鎖定趨勢延長線

《愛(ai)(ai)麗絲鏡中(zhong)奇遇記》中(zhong)，紅(hong)皇(huang)后(hou)對(dui)愛(ai)(ai)麗絲說：“在這個國度中(zhong)，你必須不停地奔(ben)跑，才能(neng)保持在原地。”

美國芝加哥大(da)學進(jin)化生(sheng)物學家范瓦倫據此提出(chu)“紅皇后(hou)假(jia)說”，恰如(ru)其(qi)分地(di)描(miao)繪了自然界激烈的(de)生(sheng)存競爭法則：自然選(xuan)擇只導(dao)致生(sheng)物當前(qian)的(de)適應(ying)(ying)，進(jin)化功能(neng)則是潛在的(de)適應(ying)(ying)或對(dui)未來(lai)的(de)適應(ying)(ying)能(neng)力。

還原到商業(ye)社會，其實也是一樣的(de)道理(li)。企(qi)業(ye)只有與時(shi)俱進地精進戰(zhan)術戰(zhan)法、完善核(he)心(xin)競爭力，才能抵御(yu)住一波又一波巨浪(lang)的(de)侵襲。

2023年(nian)，隨著(zhu)頂(ding)層文件明確發(fa)展風向標，“金融(rong)16條”“三支(zhi)箭”“認房不(bu)認貸”“降(jiang)低首(shou)付(fu)比例和(he)利率”等利好(hao)大(da)招先后落地，“水深(shen)火(huo)熱”了數(shu)年(nian)的(de)房地產終于迎來轉(zhuan)機，“回暖”和(he)“蘇醒”成(cheng)為市(shi)場頻繁提及的(de)兩(liang)個詞語(yu)。

與此同(tong)時(shi)，眾(zhong)多細微卻顯性的(de)(de)改變也浮出(chu)水面，最鮮(xian)明的(de)(de)便是消(xiao)費(fei)者對(dui)于住房的(de)(de)態度。

與過去的(de)“有(you)所居”相比，如今的(de)消費(fei)者更關注(zhu)“住的(de)好”，在(zai)他們看來，房子(zi)不只是(shi)遮風擋(dang)雨、吃飯睡覺的(de)鋼筋混凝土建(jian)筑，還附(fu)加(jia)了樂業、悅己、暖(nuan)心、庇佑等情(qing)感因素。

換言(yan)之(zhi)，如(ru)今的消費者更(geng)加重視住房(fang)的品質和(he)體驗感，也賦予住房(fang)概念越來(lai)越豐富和(he)立(li)體的內(nei)涵(han)。

而根(gen)植于“房(fang)住不炒”、供求(qiu)雙方換位的新形勢，這又是我(wo)國房(fang)地(di)產市場(chang)及其整(zheng)個產業鏈當下及未來的主流(liu)路徑。

正(zheng)如(ru)貝殼認為的(de)，現在客戶對居住(zhu)產品滿意度低(di)是市場動力(li)不足的(de)核心原因之一。

貝殼(ke)聯(lian)合創(chuang)始人(ren)、董事(shi)長、首席執行(xing)官彭永東亦表示，當人(ren)們從(cong)關(guan)注“買到(dao)(dao)房(fang)子”的(de)時(shi)代(dai)，回歸到(dao)(dao)了關(guan)注“住(zhu)”這件事(shi)本(ben)身上(shang)，貝殼(ke)也要從(cong)以“交易”為核(he)心進化(hua)到(dao)(dao)“怎么讓大(da)家住(zhu)的(de)更好”上(shang)，而后者是一片藍海。

據節點財經了(le)解(jie)，上半年(nian)改善型(xing)需求的(de)主力群(qun)體和主力戶型(xing)成交占(zhan)比(bi)(bi)進一步提升(sheng)，35-44歲的(de)客戶占(zhan)比(bi)(bi)較2022年(nian)提升(sheng)2個百分點至35%，90平以上戶型(xing)占(zhan)比(bi)(bi)較2022年(nian)提升(sheng)3個百分點至37%。

基(ji)于上(shang)述考量(liang)，貝殼錨定(ding)“安居”，在今年7月宣布“一(yi)體三翼”戰略(lve)升級并實施相應的組織架(jia)構(gou)調整，佐以執行側的“兩手抓”：

一(yi)邊深刻(ke)洞悉和理解客戶更前(qian)端，挖掘數(shu)據(ju)交互(hu)和融(rong)合的潛(qian)力，打造應時應勢的產品，牽引、放大改善型需求(qiu)；一(yi)邊擁抱需求(qiu)潮(chao)流，加速向包括房產經紀、家裝家居、租賃運營等在內的“一(yi)站式新居住(zhu)服(fu)務(wu)平臺”演進，推動自身轉軌換道，也為行業樹立典(dian)范。

從(cong)這個層面來說，在長(chang)線(xian)思(si)考(kao)和布局的(de)前(qian)提下，貝殼(ke)以進化的(de)力量，不僅鎖定趨勢(shi)，還鎖定趨勢(shi)的(de)延長(chang)線(xian)。

比如，貝殼租房(fang)在8月(yue)(yue)份啟動上海(hai)站(zhan)“新(xin)青年？‘心(xin)’計劃”，通過(guo)“0押、月(yue)(yue)付、換(huan)租無(wu)憂、服務費8折(zhe)” 等(deng)一系列措施，為城市(shi)畢業生提供租房(fang)支持，以及首個自營中高端長租公寓品牌海(hai)鹽(yan)亮相成(cheng)都等(deng)，都有著全(quan)局性的示(shi)范和領航意義。

再如，貝殼在(zai)濟南(nan)推出的“煥新購(gou)”新模式，相當于為租、買、賣、裝(zhuang)各個環節都開啟了(le)快速通道，疊加十大權益，既(ji)能讓購(gou)房(fang)者的舊房(fang)源零壓力(li)釋放，又在(zai)新房(fang)購(gou)置端獲得風險兜(dou)底，且能解除換房(fang)者后(hou)續在(zai)租售、裝(zhuang)修上的煩惱。

積極的舉動反饋(kui)到報表上，Q3，除(chu)了房產經(jing)紀基本(ben)面一(yi)貫(guan)穩固(gu)外，貝殼的第二曲線亦生機勃(bo)(bo)勃(bo)(bo)。

其中，家裝家居合(he)同額(e)達33億元(yuan)，同比(bi)增長65.6%；收入達32億元(yuan)，同比(bi)大增72.1%，環比(bi)也增長了21%，貢獻利潤率保持在29.1%。

“貝殼省(sheng)心(xin)租”入住率達(da)到95.9%，帶(dai)動(dong)新(xin)興業(ye)務及其他的(de)凈收入由2022年Q3的(de)8億元上(shang)升202.7%至24億元。

總體來(lai)看，本(ben)報告期，公司非房產交易(yi)服(fu)務(wu)業(ye)務(wu)的收入同(tong)比(bi)增長112%，占比(bi)擴大至30%以上，對比(bi)去年同(tong)期該占比(bi)僅為15%，營收結構(gou)顯著優化，增量價值愈發(fa)厚重(zhong)，也(ye)意味著業(ye)績(ji)彈(dan)性(xing)、韌性(xing)同(tong)步增強(qiang)。

六邊形戰士，“成長性”和“確定性”都要

貝殼交卷(juan)后，其亮(liang)眼的(de)成績，讓(rang)股(gu)民們為之一振，機(ji)構也紛紛給出“增持(chi)”或(huo)“買入”評級。

摩根(gen)士丹(dan)利(li)將貝殼今年(nian)全年(nian)盈利(li)預(yu)(yu)測上調(diao)14.9%，明年(nian)及2025年(nian)則(ze)輕微上調(diao)1%；富瑞(rui)上調(diao)貝殼目標價(jia)至(zhi)(zhi)25美元；國(guo)金(jin)*券上調(diao)貝殼2023 年(nian)和2024 年(nian)經調(diao)整(zheng)歸母凈利(li)潤預(yu)(yu)測 9%、5%至(zhi)(zhi)99億元、113億元。

說到底，投資的(de)本質(zhi)是預期藝術(shu)，券(quan)商看好的(de)是貝殼面向明(ming)天的(de)成長力。

具體(ti)而言，我們可(ke)以從基本盤、前瞻力(li)和ESG行動三(san)個方面(mian)展開。

首(shou)先，貝殼的基本盤，也(ye)就是(shi)房產經紀業(ye)務(wu)。

前三季度，貝殼存(cun)量房GTV同(tong)比增長28%，新房GTV同(tong)比增長13%。

單Q3，貝殼存量房 GTV為4390億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，遠超市(shi)(shi)場預期的3990億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈收入63億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，利潤貢獻(xian)率達至48.7%的高(gao)位(wei)，同比(bi)提(ti)升(sheng)(sheng)了2.6個(ge)百分(fen)點，環比(bi)提(ti)升(sheng)(sheng)了3.1個(ge)百分(fen)點；新房GTV為1921億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，也超過市(shi)(shi)場預期的1773億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈收入為59億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，利潤貢獻(xian)率同比(bi)微增至25.1%。

得益于ACN（經紀(ji)人合作網絡）的賦能(neng)，截(jie)至三季度(du)末(mo)，貝殼活(huo)躍門(men)店數量(liang)為(wei)40903家，同比增長(chang)3.0%，活(huo)躍經紀(ji)人數量(liang)為(wei)399048人，同比增長(chang)7.1%。

不(bu)難看(kan)出(chu)，貝(bei)殼的“壓艙石”依(yi)然堅實有(you)力，并(bing)未因(yin)外力干擾或掣肘而劇烈(lie)波動，反而是規(gui)模(mo)和效益穩(wen)健上行，服務能力不(bu)斷強化。

其次，前瞻力。

事實上，貝殼骨(gu)子(zi)里(li)就(jiu)有著低頭趕路(lu)，抬頭追光的“沖浪”基因。

拉長歷程視(shi)線，不管是開行業之先的“真房源”“樓盤字典(dian)”“ACN”“VR看房”，還(huan)是后來進(jin)軍家裝(zhuang)及(ji)租房賽道，其始終能(neng)提前(qian)洞察微瀾(lan)，及(ji)時靈活地調適(shi)系統(tong)并(bing)搶先吃螃蟹(xie)。

而在“交易最大化(hua)(hua)”向“體(ti)驗最大化(hua)(hua)過(guo)渡(du)”的(de)(de)背景下(xia)，貝殼(ke)沿著“住(zhu)的(de)(de)好(hao)”的(de)(de)訴求原點(dian)，探索(suo)新版(ban)圖(tu)、找尋新定位、深(shen)挖“護城(cheng)河”，即彭永(yong)東(dong)稱之(zhi)的(de)(de)“翻越第(di)二座山”，則是其又(you)一次前瞻動(dong)態和沖浪前沿的(de)(de)體(ti)現，也為自(zi)己擘畫出一條條兼具(ju)長度(du)、深(shen)度(du)和廣度(du)的(de)(de)路徑。

貝殼(ke)強調，“這(zhe)些需(xu)求(qiu)非(fei)常真(zhen)實，也會(hui)為我們未來(lai)帶來(lai)巨(ju)大的空間”。

目前來看(kan)，貝殼已然突破傳統地產交易服務業(ye)務限制(zhi)，行進在“再(zai)造”一(yi)個貝殼的路(lu)上，也取(qu)得了階(jie)段性(xing)的成(cheng)功。

最(zui)后，ESG“升(sheng)維”。

當(dang)時(shi)(shi)當(dang)下，ESG無疑是每家企業(ye)的(de)必修科目，也是被市(shi)場(chang)頻繁(fan)提及和聚焦(jiao)的(de)議題，更甚至，還被譽為微觀個(ge)體們(men)新的(de)增長(chang)極，資本下注時(shi)(shi)可參考(kao)的(de)中樞底座力之一(yi)。

作為(wei)居住領(ling)域的(de)服(fu)務(wu)商，先(xian)進(jin)生產力的(de)探索者，貝殼的(de)思想和認知儲(chu)備(bei)一貫(guan)先(xian)知先(xian)覺，其視(shi)最重要的(de)命題(ti)為(wei)：我(wo)們(men)應該承擔什(shen)么責任？我(wo)們(men)能為(wei)社會(hui)和客戶創(chuang)造什(shen)么價值？我(wo)們(men)的(de)事業(ye)，不就(jiu)是幫消費(fei)者安居、助服(fu)務(wu)者樂業(ye)嗎？

一方(fang)面，做難而(er)正(zheng)確的事(shi)，貝殼上線透明交易、真房源、交易不成傭金全(quan)退、交易安(an)全(quan)保障等重磅承諾，把消費者的安(an)心、放心落(luo)到實(shi)處，促進(jin)行業生態良性(xing)循環、正(zheng)和(he)博(bo)弈。

另(ling)一(yi)方面(mian)，扎(zha)根社(she)區公益，連(lian)接民眾，貝(bei)殼(ke)開(kai)發(fa)了“我來教您用手(shou)機”項目(mu)，開(kai)設(she)老年人智能(neng)手(shou)機公益課程，服務(wu)老年人超75萬人次，9月貝(bei)殼(ke)“我來教您防(fang)跌倒”第(di)一(yi)期試點課開(kai)啟；部分(fen)貝(bei)殼(ke)門店(dian)在高(gao)考期間開(kai)設(she)“高(gao)考服務(wu)站(zhan)”，為考生及家長(chang)提供物資補給與(yu)休息(xi)場(chang)地；鏈家暖心驛站(zhan)隨(sui)時歡迎戶外(wai)勞動者進門，提供飲水、休息(xi)、熱飯、借傘(san)、充電等便利；贊助馬拉(la)松等。

據節(jie)點財(cai)(cai)經觀察(cha)，企(qi)業的ESG行為(wei)往往和其財(cai)(cai)務表現正相(xiang)關。也就是說，貝(bei)殼在業務場(chang)景(jing)之(zhi)外積累的口碑、信(xin)任、聲(sheng)望，將(jiang)在無形中(zhong)沉淀出一筆筆寶貴的財(cai)(cai)富，進而轉化為(wei)永(yong)續動力(li)，助力(li)貝(bei)殼走得更遠、更高、更久(jiu)。

基(ji)本(ben)盤壓(ya)艙(cang)，前(qian)瞻力(li)“沖浪”，ESG“升維”，可(ke)以說，這樣(yang)的(de)貝殼(ke)好比(bi)六邊形(xing)戰士(shi)，無論是(shi)(shi)它的(de)成長(chang)性還是(shi)(shi)確定性，都給外界(jie)一種鑿鑿的(de)踏實感。