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11月(yue)11日，我(wo)愛我(wo)家發(fa)布人(ren)事(shi)變更公(gong)告，張海(hai)瓊接棒董麗麗成為新一(yi)任財務(wu)負責人(ren)。值得注意的是，這已(yi)是近14個月(yue)以(yi)來，我(wo)愛我(wo)家第三次更換財務(wu)負責人(ren)。

公開文件(jian)顯示，自2022年9月以(yi)來，我愛(ai)我家先后聘請(qing)付(fu)子(zi)明(ming)、董(dong)麗麗、張海瓊任(ren)職公司財務負責人(ren)。其中(zhong)，付(fu)子(zi)明(ming)、董(dong)麗麗分(fen)別任(ren)職約6個(ge)月、8個(ge)月，任(ren)期較短。

頻繁(fan)更換財(cai)務(wu)負責人是(shi)上市企業的大忌(ji)，然而，近一年我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家高(gao)層人員變(bian)動極(ji)大。

公(gong)開文件(jian)顯示，2023年1月至(zhi)7月期(qi)間，花(hua)嘉(jia)俊辭去監(jian)事及監(jian)事會主(zhu)席職(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)，朱威、何(he)洋、潘斯(si)佳(jia)、陳(chen)毅(yi)剛(gang)先后(hou)辭去副總裁職(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)。其(qi)中(zhong)，花(hua)嘉(jia)俊辭去上述職(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)后(hou)，仍擔任(ren)我愛我家金(jin)融運營(ying)中(zhong)心(xin)副總經理職(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)。而朱威、何(he)洋、潘斯(si)佳(jia)、陳(chen)毅(yi)剛(gang)等人(ren)辭職(zhi)(zhi)(zhi)后(hou)不在公(gong)司及控股子公(gong)司擔任(ren)任(ren)何(he)職(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)。

據我愛我家(jia)8月發布(bu)的最新人事(shi)變動相關公告顯示，我愛我家(jia)最新的副總裁(cai)包括高曉輝、劉(liu)洋(yang)、代文娟、段蟒(mang)。

需要關注的是(shi)，在原副總裁(cai)陳毅剛辭職(zhi)的背后(hou)，還引發了一場聲勢浩大的區域“地震”。

01 高層大地震，杭州不可失

2023年7月8日，我愛我家向杭(hang)州(zhou)公(gong)(gong)司全(quan)體員工(gong)發(fa)送短(duan)(duan)信稱，集(ji)團接到投訴，對杭(hang)州(zhou)公(gong)(gong)司總經(jing)理陳毅剛、副(fu)總經(jing)理楊(yang)海(hai)哨以及杭(hang)州(zhou)公(gong)(gong)司所有業(ye)務總監停職察看，即刻生(sheng)效。同時，該短(duan)(duan)信還補充提醒員工(gong)，不要(yao)被脅迫簽署(shu)與我愛我家以外任何協(xie)議或(huo)合同。

正當突發短信(xin)引發眾(zhong)人無(wu)限猜想時，7月10日(ri)陳毅剛(gang)的辭任(ren)公告就(jiu)被公開。同日(ri)晚間，我(wo)愛(ai)我(wo)家官方發布(bu)溝通(tong)函稱，我(wo)愛(ai)我(wo)家杭(hang)州公司近期確實(shi)受到不正當競爭手段(duan)的干擾，出現侵害式商業利(li)益的行(xing)為。并網傳，我(wo)愛(ai)我(wo)家董事長謝勇已親赴(fu)杭(hang)州處理事端。

事(shi)件(jian)走向開始(shi)撲朔(shuo)迷離，隨著事(shi)件(jian)發酵，矛盾源頭(tou)指向房產中(zhong)介另(ling)一巨頭(tou)貝(bei)殼，對我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)進行“挖(wa)墻腳”。

7月(yue)11日，杭州房管局約談貝殼、我愛我家相關負責人(ren)。同日晚間，杭州市(shi)房地(di)產中介行業協會(hui)發布一則倡(chang)議，呼吁(yu)加強行業自律和企業內部管理。

“挖墻腳”事(shi)件與否不(bu)予置評，但作為輿論中心的(de)當事(shi)人，陳毅剛難(nan)逃熱議。坊(fang)間多有傳言(yan)，陳毅剛的(de)離開或是局勢所(suo)趨(qu)，我(wo)愛我(wo)家集團近階(jie)段(duan)正持續撤換多地(di)城市總經理。

2023年5月，我(wo)(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)(wo)家(jia)原(yuan)北京公(gong)司(si)總(zong)經理高曉輝，被任(ren)命為我(wo)(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)(wo)家(jia)集團(tuan)首席運營(ying)官(guan)。新官(guan)上任(ren)后便(bian)開始一(yi)輪地(di)方城市總(zong)經理的調動，我(wo)(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)(wo)家(jia)天津、鄭(zheng)州等地(di)總(zong)經理先后被撤換，此(ci)前蘇州、南京等城市公(gong)司(si)總(zong)經理也相繼(ji)離職。

陳毅剛作為(wei)自2005年(nian)就(jiu)(jiu)加入我愛我家的“老兵”，截至離職已(yi)任(ren)職18年(nian)。上任(ren)初期(qi)就(jiu)(jiu)擔任(ren)我愛我家杭州公司總(zong)經理，2018年(nian)便一直兼(jian)任(ren)集(ji)團副(fu)總(zong)裁一職。

作為深耕在杭州地區，手握重權的“封疆大吏”，此前(qian)就有傳聞，我愛我家集團(tuan)曾(ceng)多次擬將陳毅剛調離杭州，但均被其(qi)拒絕。

一切(qie)早有(you)苗(miao)頭，在7月6日的(de)杭(hang)(hang)州(zhou)公司(si)大(da)會上，謝勇便宣(xuan)布(bu)將率(lv)先(xian)在杭(hang)(hang)州(zhou)公司(si)推出(chu)“愛家股權共(gong)享計劃”，每年向杭(hang)(hang)州(zhou)公司(si)投入(ru)5000萬元以上的(de)資金，作為杭(hang)(hang)州(zhou)公司(si)股權共(gong)享計劃的(de)權益及(ji)分(fen)紅。

這(zhe)一(yi)舉動，被外界(jie)認為是預防陳毅剛(gang)出走后其手下“得意干將”也隨之離(li)去，大(da)有安撫人心之意。

畢竟對于我(wo)愛我(wo)家(jia)來說，杭州(zhou)區(qu)(qu)域過于重(zhong)要。作為比鏈家(jia)還(huan)早一年成立的(de)老牌(pai)中介公司(si)，在(zai)超20年的(de)全國化競爭中，我(wo)愛我(wo)家(jia)長期居于老二(er)的(de)位置，可唯有杭州(zhou)地區(qu)(qu)我(wo)愛我(wo)家(jia)一騎絕塵(chen)。2014年，我(wo)愛我(wo)家(jia)在(zai)杭州(zhou)區(qu)(qu)域市占率(lv)曾一度高達51.96%。

不過，這(zhe)一優勢(shi)隨著2018年鏈家(jia)推出“貝殼(ke)找(zhao)房”開始漸漸發生改(gai)變。杭州(zhou)市(shi)住房保(bao)障(zhang)和房產(chan)管理局數(shu)據顯(xian)示，2020年起貝殼(ke)杭州(zhou)區(qu)域市(shi)占(zhan)率(lv)已超(chao)過我(wo)愛我(wo)家(jia)，我(wo)愛我(wo)家(jia)杭州(zhou)地區(qu)市(shi)占(zhan)率(lv)跌至30%以下。根據相關報(bao)道，2023年6月的(de)杭州(zhou)市(shi)區(qu)二手房簽約(yue)中，我(wo)愛我(wo)家(jia)僅(jin)占(zhan)比19.6%，貝殼(ke)的(de)占(zhan)比約(yue)35%。

這(zhe)或也是為何傳出陳毅剛被(bei)貝(bei)殼”挖墻腳”后，我(wo)愛我(wo)家提前(qian)做(zuo)出應(ying)對(dui)之策的根本原因。

02 58集團頻繁減持 相寓IPO或不被看好

實(shi)際上，我愛我家與貝殼之間的(de)矛盾已久(jiu)。

早在(zai)貝(bei)殼(ke)上線時，便在(zai)整個房產中介行業(ye)掀起一場數字化(hua)變(bian)革(ge)，通過打(da)造(zao)ACN（經紀人(ren)合(he)作網絡(luo)）模(mo)式，實(shi)現(xian)不同房產經紀公司之間跨店、跨品牌成(cheng)交(jiao)，貝(bei)殼(ke)找房實(shi)現(xian)快(kuai)速擴增。

美名其曰(yue)“重(zhong)塑(su)亂象(xiang)叢(cong)生的(de)地(di)產(chan)中介行業”，但對于(yu)其他房產(chan)中介來說，貝殼所做的(de)“資源整合”無(wu)外乎(hu)是把老桌(zhuo)子(zi)掀(xian)翻，自己坐上新桌(zhuo)子(zi)的(de)主位，引起眾怒(nu)。

于是，在“貝殼(ke)(ke)找房”上線的(de)第(di)二個月，58集團創始人姚勁波發(fa)起(qi)真房源(yuan)誓(shi)約大會，邀我(wo)愛(ai)我(wo)家、中原地產、21世紀不動產等多家房產經(jing)紀品牌站臺(tai)，被(bei)業界(jie)稱為“反殼(ke)(ke)聯盟”。

但“反(fan)殼”并(bing)未成功，21世紀不動產、中(zhong)環互聯(lian)接連“倒戈”，入駐貝殼找房(fang)平臺，就連最初的(de)組織者58集團也開始(shi)減持(chi)我愛我家，聯(lian)盟逐漸瓦解。

公(gong)(gong)開文件顯(xian)示，自2018年五(wu)八有限公(gong)(gong)司收購我愛(ai)(ai)我家(jia)其他股(gu)(gu)東的股(gu)(gu)份至8.28%，成為我愛(ai)(ai)我家(jia)第二大股(gu)(gu)東后，便多次進行減(jian)持。減(jian)持均價在(zai)2.93元(yuan)/股(gu)(gu)-3.61元(yuan)/股(gu)(gu)區(qu)間，與2018年入股(gu)(gu)時受讓價7.12元(yuan)/股(gu)(gu)相比(bi)，跌幅超50%。截(jie)至2023年9月，五(wu)八有限公(gong)(gong)司持股(gu)(gu)比(bi)例(li)下降(jiang)至4.999996%。

由于(yu)目前(qian)58集(ji)團(tuan)持股比(bi)例低于(yu)5%，再(zai)行減持計劃將不再(zai)提前(qian)披(pi)露。未(wei)來，58集(ji)團(tuan)或(huo)(huo)存(cun)繼續減持或(huo)(huo)完全撤資(zi)的可能(neng)。

對(dui)(dui)于58集團(tuan)的(de)“虧(kui)本”減持，雖我(wo)愛我(wo)家稱“因集團(tuan)資產整(zheng)合(he)需要”，但不(bu)排除這(zhe)是58集團(tuan)針對(dui)(dui)正處(chu)在“外憂內患”中的(de)我(wo)愛我(wo)家，做出的(de)評估措施(shi)。

2022年6月，我愛我家(jia)微信(xin)公眾號發布公告，根(gen)據疫情(qing)變化與城(cheng)市房地產市場(chang)的實(shi)際情(qing)況，公司決定終止合肥、煙臺、長沙城(cheng)市的加盟(meng)業務。隨后，我愛我家(jia)北京總(zong)部爆發一(yi)次大型的員(yuan)工集體(ti)討薪事件。

員(yuan)工討(tao)薪風波后(hou)，2022末我愛我家員(yuan)工人(ren)數(shu)大幅縮減(jian)，在職員(yuan)工數(shu)量由2021年(nian)(nian)的50493人(ren)減(jian)少(shao)至2022年(nian)(nian)末的33820人(ren)，一年(nian)(nian)內(nei)員(yuan)工人(ren)數(shu)減(jian)少(shao)了16673人(ren)。

同時，門店(dian)規模也(ye)出(chu)現了(le)縮減。2022年，我(wo)愛我(wo)家(jia)(jia)國(guo)內(nei)(nei)運營門店(dian)總(zong)量達3583家(jia)(jia)，相較于(yu)上一年減少1030家(jia)(jia)，覆(fu)蓋(gai)城(cheng)(cheng)市數量也(ye)從33城(cheng)(cheng)降至(zhi)15城(cheng)(cheng)。到了(le)2023年三季度(du)末(mo)，我(wo)愛我(wo)家(jia)(jia)國(guo)內(nei)(nei)運營門店(dian)總(zong)量約(yue)已降至(zhi)2887家(jia)(jia)。

以經營數據來看，自2020年(nian)以來，我愛我家(jia)連續(xu)三年(nian)歸屬凈利潤同比下降(jiang)，分別為-62.30%、 -46.81%、 -284.37%，這也致使我愛我家(jia)2022年(nian)由盈轉虧，凈虧損(sun)3.06億元。

進入2023年后，虧(kui)損(sun)雖有所收窄但未能(neng)扭虧(kui)。2023年前(qian)三季度，我愛我家(jia)歸屬(shu)凈利潤為-6793.06萬元。

經營面的不景氣也直(zhi)接反映到二級(ji)市(shi)場(chang)。自(zi)2017年(nian)我愛我家借殼昆百(bai)大實現上(shang)市(shi)以來(lai)，股價一路走低。截至11月20日收盤，我愛我家報收2.5元/股，相較于借殼上(shang)市(shi)時(shi)區間(jian)跌幅超6成，市(shi)值蒸發近百(bai)億元。

除我愛(ai)我家基本(ben)盤外，58集團之所以對(dui)其不持樂觀態度，或與我愛(ai)我家即(ji)將啟動的IPO項目盈(ying)利(li)效果不佳(jia)相關。

在2022年業績大會(hui)上(shang)，我愛我家表示，旗下長租(zu)公寓品牌(pai)“相(xiang)寓”獨(du)立(li)上(shang)市(shi)是公司一(yi)直明確(que)的戰略目(mu)標，2023年將會(hui)啟動相(xiang)寓業務獨(du)立(li)分拆上(shang)市(shi)的準備工作。

有專(zhuan)家(jia)分析表示，縱然謝勇(yong)出(chu)身于資本圈，但在房地產(chan)市場持續低迷情(qing)況(kuang)下(xia)，指望我愛我家(jia)的(de)市值依靠中介主業(ye)東山再(zai)起，難度可想(xiang)而知。若拿出(chu)經營情(qing)況(kuang)相對更有想(xiang)象空(kong)間(jian)的(de)相寓(yu)(yu)公(gong)寓(yu)(yu)業(ye)務單獨分拆上市，或是(shi)謝勇(yong)為數不多能夠打出(chu)的(de)牌(pai)。

根據我愛我家2022年(nian)報，資產管理業(ye)務（相寓）營收(shou)占(zhan)比由2021年(nian)的(de)15.58%增至2022年(nian)48.37%，一(yi)躍成為(wei)第一(yi)營收(shou)來源。同期(qi)，其老本行(xing)二手房(fang)經紀業(ye)務的(de)營收(shou)占(zhan)比則由58.48%降至30.25%。

官網顯示，相(xiang)寓業(ye)務(wu)(wu)已覆蓋(gai)北京、上海、深圳(zhen)、杭州等全國15個大(da)中(zhong)型城市。截至2023年(nian)三季(ji)度末，相(xiang)寓業(ye)務(wu)(wu)在管(guan)房源達到26.8萬(wan)(wan)套，相(xiang)對于(yu)年(nian)初(chu)增加1.4萬(wan)(wan)套。

但相寓(yu)想要獨立上市，暫且打一個(ge)問號，從經(jing)營(ying)層面看(kan)，該業務尚處在毛(mao)虧損階段。

結合財(cai)報數據，2022年，我愛(ai)我家在(zai)資產(chan)管理業務(wu)(wu)（相(xiang)寓(yu)）營收(shou)(shou)同(tong)比增長75.27%至56.47億元(yuan)的(de)基礎上，該業務(wu)(wu)毛利率(lv)卻為-5.99%。進入(ru)(ru)2023年這一問題放大(da)，2023年上半年，我愛(ai)我家資產(chan)管理業務(wu)(wu)（相(xiang)寓(yu)）營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)同(tong)比下(xia)降5.14%至28.29億元(yuan)，業務(wu)(wu)毛利率(lv)同(tong)比減少1.01個百分點至-7.47%。

在(zai)管房(fang)源增(zeng)加的同時，營收反倒出現滑坡，這是行(xing)情慘淡致相寓降價出租的結果，還是管理(li)不善(shan)導致資產貶值，不得而(er)知。

對(dui)于(yu)(yu)毛利率為負(fu)，我愛我家則表示，主要原因是(shi)基于(yu)(yu)新的租賃準則，部分(fen)房源的收(shou)益確認至“資(zi)產處置收(shou)益”科目(mu)之中(zhong)所致。

同時，長(chang)租業務(wu)看上去很美(mei)，事實(shi)上卻(que)是一塊難(nan)啃的骨頭。

2019年(nian)11月，國(guo)內“長租公(gong)寓第一股”的青客公(gong)寓成功登陸納斯達克(ke)，后旗下公(gong)司遭(zao)遇破產(chan)清算，持續(xu)經營能(neng)力受(shou)質(zhi)疑，現(xian)已剝離(li)部分資產(chan)并更名為(wei)“FLJ”。無獨有偶，2021年(nian)4月，上市一年(nian)的蛋殼公(gong)寓從紐交(jiao)所摘牌。

前(qian)輩(bei)的(de)折戟原(yuan)因來自多方面(mian)，政策監管(guan)加強(qiang)、企業的(de)高杠桿(gan)等等。在如此大背(bei)景下，我愛我家押注長租(zu)公寓(yu)的(de)籌碼又是什么呢？

可以預見的(de)是，對于(yu)我愛我家布局(ju)長租公寓這個(ge)賽道，謝(xie)勇堅定不移。但姚勁(jing)波(bo)似乎早(zao)已(yi)從58頻頻減持中，表(biao)明(ming)了自己的(de)態(tai)度。