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身(shen)為中國最早上(shang)市并(bing)完成(cheng)全國化布局的房地產企業之(zhi)一的金地集團(tuan)，日子卻(que)過得并(bing)不好(hao)。

一方面，金地(di)集(ji)團交出一份(fen)糟糕的(de)業(ye)績答卷(juan)，營(ying)收(shou)、利潤雙降(jiang)。據2023年財報(bao)顯示(shi)，全(quan)年金地(di)集(ji)團實(shi)現營(ying)業(ye)收(shou)入981.25億元(yuan)，同比下降(jiang)18.37%，房地(di)產(chan)項目結(jie)算面積(ji)486.34萬平方米，同比下降(jiang)21.13%；結(jie)算收(shou)入854.69億元(yuan)，同比下降(jiang)21.72%；實(shi)現歸屬于上市公司股(gu)東的(de)凈(jing)利潤8.88億元(yuan)，同比下降(jiang)85.48%。

另(ling)一方面，金(jin)地集團在資本市(shi)場表現不佳，股價(jia)持續低(di)迷。截止(zhi)3月20日收盤(pan)，金(jin)地集團股價(jia)報收4.02元/股，較歷時(shi)最高(gao)已經跌去(qu)逾七(qi)成，目(mu)前市(shi)值181億元。

當然，這(zhe)也不能全怪(guai)金地集團(tuan)，畢(bi)竟整個大(da)環境欠佳，房地產行業開發(fa)投資持續低迷。

從房(fang)(fang)地產行業開(kai)發投(tou)資(zi)(zi)指標來看，2023年全國(guo)房(fang)(fang)屋新開(kai)工面積(ji)為9.54億(yi)平方(fang)米，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)20.4%，全國(guo)房(fang)(fang)地產開(kai)發投(tou)資(zi)(zi)額11.09萬億(yi)，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)9.6%，增速在低基數下(xia)繼續走弱，連續兩年處于(yu)負(fu)增長區間(jian)。2023年全國(guo)房(fang)(fang)屋竣工面積(ji)9.98億(yi)平方(fang)米，同(tong)比(bi)增長17.0%。

各家券商(shang)也(ye)對金地(di)集團(tuan)持(chi)(chi)悲觀態度，其中花旗維持(chi)(chi)金地(di)集團(tuan)賣(mai)出評級，目(mu)標價(jia)下調(diao)(diao)至(zhi)(zhi)3.1元(yuan)；同(tong)時開源證*也(ye)發布評級報告稱，“將(jiang)金地(di)集團(tuan)評級調(diao)(diao)低至(zhi)(zhi)‘增持(chi)(chi)’”。

頂著內外壓力，一場(chang)交接班儀式已悄然(ran)拉開帷(wei)幕。

隨著(zhu)3月18日金地(di)集(ji)團(tuan)披露的(de)人(ren)事變動(dong)名單(dan)，原計(ji)劃去年5月開展的(de)董(dong)事會換(huan)屆(jie)終于落地(di)。據公(gong)告顯(xian)示，金地(di)集(ji)團(tuan)董(dong)事會選舉徐家俊(jun)為第(di)九屆(jie)董(dong)事會董(dong)事長，選舉季(ji)彤為第(di)九屆(jie)董(dong)事會副(fu)董(dong)事長。

盡管“靴子(zi)”落地，但(dan)新任(ren)董事長徐家俊肩上的擔(dan)子(zi)可(ke)不輕。

01

“雙俊”交替，重心轉變

據公開(kai)資料顯示，金地(di)(di)集(ji)團成立于1996年(nian)2月，2001年(nian)4月在上交所上市，后(hou)經過多次注(zhu)冊變更及(ji)股(gu)*期*行權后(hou)，截至(zhi)2023年(nian)底無控(kong)股(gu)股(gu)東及(ji)實際控(kong)制人(ren)，富(fu)德生命人(ren)壽持股(gu)21.69%，為第一大股(gu)東。目(mu)前金地(di)(di)集(ji)團業務涵蓋(gai)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發、商用地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)及(ji)產(chan)(chan)(chan)業園鎮開(kai)發運營、房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金融和物業服務等。

對比前后，金地集(ji)團此次換(huan)屆頗具(ju)看點。

金(jin)地集團(tuan)(tuan)新一(yi)屆董(dong)事(shi)(shi)會將由11位董(dong)事(shi)(shi)組成，其(qi)中(zhong)大(da)(da)股(gu)東(dong)富德生命(ming)人壽(shou)占3席(xi)，第二(er)大(da)(da)股(gu)東(dong)國資福田投控占2席(xi)，金(jin)地經營團(tuan)(tuan)隊2席(xi)，提名獨(du)立(li)董(dong)事(shi)(shi)候(hou)選(xuan)人4席(xi)。此外，金(jin)地董(dong)事(shi)(shi)會還(huan)增加了一(yi)位中(zhong)小股(gu)東(dong)代(dai)表董(dong)事(shi)(shi)，以更好地保障中(zhong)小股(gu)東(dong)的權益。

可以很清楚的(de)看出，換屆之(zhi)前(qian)金地集(ji)團董(dong)事會成(cheng)員(yuan)以經營管理團隊為核心，充分體現了股東方(fang)對管理團隊的(de)信任(ren)；但換屆之(zhi)后的(de)董(dong)事會成(cheng)員(yuan)涉及范(fan)圍眾多(duo)，包含了險資(zi)、國資(zi)、職(zhi)業(ye)經理人、職(zhi)工代表、中小股東，是體現了各方(fang)股東的(de)支持。

而除此(ci)之外，金地集團(tuan)對于董事長的(de)標準似乎更為(wei)“嚴(yan)苛”。

早在(zai)去(qu)年10月(yue)，金(jin)地集團就曾(ceng)發(fa)布公(gong)告(gao)表示，董事(shi)長(chang)(chang)凌克因身體原因辭任公(gong)司(si)董事(shi)長(chang)(chang)等相關職務，由總裁黃俊燦代(dai)為行使(shi)公(gong)司(si)董事(shi)長(chang)(chang)職務。而(er)在(zai)黃俊燦代(dai)理董事(shi)長(chang)(chang)職務的(de)短(duan)短(duan)幾(ji)個月(yue)內，金(jin)地集團各項(xiang)指標(biao)穩健運轉，保障(zhang)了公(gong)司(si)生產(chan)經營和現金(jin)流安全。但(dan)如此表現卻沒有贏來股(gu)東(dong)的(de)支持(chi)，反而(er)因為過分“嚴謹”“細致”而(er)遭到股(gu)東(dong)方反對，極力(li)主張董事(shi)長(chang)(chang)另換他人。

似乎(hu)對(dui)股東方來說(shuo)，在當前嚴峻的市場環境下，金(jin)地集團未來的發展(zhan)更需要一位資(zi)本(ben)運作(zuo)和融資(zi)協調能力更強的董(dong)事長來引(yin)領公司(si)前行，而并非謹慎、穩(wen)健(jian)運行。

而這兩點需求卻是在徐家俊(jun)身上(shang)體現的淋漓盡致(zhi)，外界(jie)更是給他貼(tie)上(shang)了(le)“熟諳資(zi)本(ben)市場”、“溝通能力(li)很(hen)強(qiang)”的標簽。

據悉，徐(xu)家俊于1978年(nian)6月生，上海(hai)財(cai)經(jing)大學管(guan)理(li)(li)(li)學碩(shuo)士，歷任金(jin)地(di)(di)集團(tuan)行政管(guan)理(li)(li)(li)部(bu)副總(zong)經(jing)理(li)(li)(li)、監事會職(zhi)工代表(biao)監事、人(ren)力資源(yuan)部(bu)總(zong)經(jing)理(li)(li)(li)、第(di)九屆董事會董事、高(gao)級副總(zong)裁、董事會秘書(shu)，兼任金(jin)地(di)(di)商(shang)置（主(zhu)要負責金(jin)地(di)(di)集團(tuan)的(de)(de)商(shang)業地(di)(di)產(chan)(chan)、產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)、租賃住宅業務(wu)）行政總(zong)裁，至(zhi)今(jin)已服務(wu)金(jin)地(di)(di)集團(tuan)20余年(nian)。可以說，在徐(xu)家俊的(de)(de)帶領下，金(jin)地(di)(di)商(shang)置實現了規模、盈利能(neng)力和市值的(de)(de)持續增長，2023年(nian)以總(zong)收(shou)入174.52億元的(de)(de)業績再創新高(gao)。

02

營利雙降，都是減值惹的“禍”

2023年，金(jin)(jin)地集團實現營(ying)業收入(ru)981.25億元(yuan)(yuan)，同比下(xia)降18.37%；房(fang)地產項目結算面積486.34萬平方(fang)米，同比下(xia)降21.13%；結算收入(ru)854.69億元(yuan)(yuan)，同比下(xia)降21.72%。受(shou)市場下(xia)行(xing)影(ying)響，金(jin)(jin)地集團實現歸屬于上(shang)市公司股東(dong)的(de)凈利潤8.88億元(yuan)(yuan)，同比下(xia)降85.48%。

對于此次虧(kui)損，金(jin)地(di)(di)(di)集團解釋(shi)稱，“公司(si)房地(di)(di)(di)產(chan)業務結(jie)轉(zhuan)規模減少，并且為加快銷售及(ji)現金(jin)回籠，根據市場(chang)情況動態調(diao)整經營及(ji)銷售策(ce)略，結(jie)轉(zhuan)收入的房地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)毛(mao)利水平較上年同(tong)期(qi)有所(suo)下(xia)降，以及(ji)結(jie)合當前市場(chang)變化對部(bu)分項(xiang)目(mu)計提資產(chan)減值準備(bei)。”

簡(jian)單(dan)來看，歸結為(wei)兩點，一(yi)是大(da)額計提減(jian)值準備，二(er)是銷(xiao)售承壓。

金地集(ji)團因(yin)對未(wei)來(lai)房價、地價下跌的擔憂，計(ji)提了(le)大額減值準備。

2023年(nian)金地(di)集團計提資產減值(zhi)準(zhun)備(bei)(bei)(bei)37.86億元(yuan)(yuan)，包(bao)(bao)括12.47億元(yuan)(yuan)信用(yong)損(sun)失(shi)準(zhun)備(bei)(bei)(bei)、25.39億元(yuan)(yuan)存(cun)貨跌(die)價準(zhun)備(bei)(bei)(bei)，這(zhe)直接導致歸(gui)(gui)母(mu)凈利(li)(li)(li)潤(run)減少29.91億元(yuan)(yuan)。去(qu)年(nian)也不(bu)例(li)外，共計提資產減值(zhi)準(zhun)備(bei)(bei)(bei)49.61億元(yuan)(yuan)，其中包(bao)(bao)括計提信用(yong)損(sun)失(shi)準(zhun)備(bei)(bei)(bei)12.71億元(yuan)(yuan)，存(cun)貨跌(die)價準(zhun)備(bei)(bei)(bei)35.22億元(yuan)(yuan)，固(gu)定資產減值(zhi)準(zhun)備(bei)(bei)(bei)1.68億元(yuan)(yuan)，導致該年(nian)歸(gui)(gui)母(mu)凈利(li)(li)(li)潤(run)減少38.78億元(yuan)(yuan)，使其增收(shou)不(bu)增利(li)(li)(li)。

可以(yi)預見的是，短(duan)期內(nei)房地(di)(di)產行業景氣度(du)仍較差，金地(di)(di)集團的減值仍有一(yi)定不確定性。

另外，以(yi)去年經營數據來(lai)看，全年金地(di)集團(tuan)(tuan)累計(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)面(mian)積(ji)和簽(qian)約(yue)金額分(fen)別同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降14.01%、30.77%至877萬平(ping)(ping)方米(mi)、1535.5億元(yuan)。而事(shi)實(shi)上，自2022年以(yi)來(lai)金地(di)集團(tuan)(tuan)的銷售情況持續低(di)迷，全年累計(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)面(mian)積(ji)、簽(qian)約(yue)金額同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降25.94%、22.64%至1019.8萬平(ping)(ping)方米(mi)、2218.1億元(yuan)。2024年延(yan)續了下(xia)(xia)行趨勢(shi)，金地(di)集團(tuan)(tuan)前兩個(ge)月累計(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)面(mian)積(ji)、簽(qian)約(yue)金額分(fen)別同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降58.95%、55.83%至56.9萬平(ping)(ping)方米(mi)、106.0億元(yuan)。

03

瘋狂拿地或為一大“敗筆”，籌資能力持續下滑

金地集(ji)團還有一(yi)(yi)點“失誤”那就是拿地不止，同時布局的部分城市(shi)市(shi)場環境較差，未來項(xiang)目去化及回款將受到(dao)一(yi)(yi)定影響。

2023年(nian)金地(di)集團仍保(bao)持(chi)較大的拿地(di)規模(mo)，在上海、杭州(zhou)、南京(jing)、西安等核心城市(shi)共新增土地(di)儲(chu)備約95萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，總(zong)投資額(e)約125億元；期末總(zong)土地(di)儲(chu)備約4，100萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，權益(yi)土地(di)儲(chu)備約1，800萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，其中，一、二線(xian)城市(shi)占比約73%。

值得一(yi)提的(de)是(shi)，金(jin)地集團部分(fen)項目所在城市(shi)及區域的(de)市(shi)場環境較(jiao)差，去(qu)化速度(du)較(jiao)慢，拖累其項目資金(jin)周轉速度(du)。

如此大規模(mo)的拿地(di)自然需要龐大的資金(jin)(jin)去(qu)支持，然而金(jin)(jin)地(di)集團近(jin)年來(lai)籌資能(neng)力持續下滑。

2023年，金地集團籌資(zi)(zi)活(huo)動(dong)(dong)(dong)現(xian)金流入(ru)同比大(da)幅下降，主(zhu)要系(xi)公(gong)司新開工項目減少，融資(zi)(zi)規(gui)模(mo)減少所(suo)致(zhi)，籌資(zi)(zi)活(huo)動(dong)(dong)(dong)現(xian)金流出規(gui)模(mo)仍(reng)保(bao)持高企，主(zhu)要系(xi)公(gong)司償還(huan)債(zhai)務規(gui)模(mo)較大(da)所(suo)致(zhi)；籌資(zi)(zi)活(huo)動(dong)(dong)(dong)現(xian)金流連續(xu)兩年凈流出，主(zhu)要系(xi)公(gong)司自有(you)資(zi)(zi)金償還(huan)債(zhai)務所(suo)致(zhi)。

因籌資規模大幅(fu)下滑，金地集團當前(qian)擁有(you)的(de)現(xian)金流正(zheng)在減少，2023年末擁有(you)的(de)貨幣(bi)同比減少45.44%至297.38億元。

但值得肯定的是，金地集團積極償(chang)還債(zhai)券，一(yi)季度(du)公開債(zhai)務(wu)將(jiang)全部順利償(chang)付。

金(jin)(jin)(jin)地(di)集團(tuan)(tuan)表(biao)示，“公(gong)司目前經營(ying)情況穩(wen)定(ding)，按時全(quan)(quan)額償(chang)還公(gong)開市場債(zhai)務融資是(shi)公(gong)司恪(ke)守的信(xin)用底線，公(gong)司將(jiang)持續保(bao)持穩(wen)健經營(ying)，繼(ji)續維(wei)護全(quan)(quan)體(ti)股東及(ji)投資者(zhe)的權益”。行動是(shi)最好(hao)的證明，截至目前金(jin)(jin)(jin)地(di)集團(tuan)(tuan)已(yi)將(jiang)“16金(jin)(jin)(jin)地(di)02”債(zhai)券兌付資金(jin)(jin)(jin)本息(xi)共計(ji)約(yue)11.39億元，全(quan)(quan)額匯入中(zhong)(zhong)登公(gong)司指定(ding)銀行賬戶(hu)。此外，金(jin)(jin)(jin)地(di)集團(tuan)(tuan)還透(tou)露，3月24日到期的另一只中(zhong)(zhong)票“21金(jin)(jin)(jin)地(di)MTN003”的兌付資金(jin)(jin)(jin)也已(yi)全(quan)(quan)部備妥，本息(xi)共計(ji)15.597億元，公(gong)開債(zhai)務的償(chang)付工作在有序(xu)鋪排中(zhong)(zhong)。

整體看(kan)，此次董事會(hui)換屆“靴(xue)子(zi)”落地的積極效應將持續釋放(fang)，但(dan)最終能(neng)否帶領(ling)金地集團開(kai)辟一條新的道(dao)路尚需市場給出(chu)答案，我們拭目以待。